親名義の不動産が分からない時の調べ方と所有不動産記録証明制度の請求手順

この記事でわかること

• 所有不動産記録証明制度で調べられる不動産の範囲
• 親の氏名・住所の履歴を確認する具体的な手順
• 相続人が証明書を請求する際の必要書類と申請方法
• 証明書の取得費用と検索条件の指定方法
• 証明書に載らない不動産を名寄帳などで調べる方法
• 不動産が判明した後に相続登記を進める手順
• まとめ

所有不動産記録証明制度で調べられる不動産の範囲

これまで、不動産の登記記録は土地や建物ごとに管理されていたため、亡くなった人が全国のどこに不動産を所有していたかを一括で調べることは困難でした。自宅以外に土地を所有していたとしても、所在地が分からなければ登記事項証明書を取得するための情報も不足してしまいます。

こうした問題に対応するため、2026年2月2日から所有不動産記録証明制度が始まりました。特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、指定した検索条件に基づいて一覧で確認できます。

証明書で確認できる不動産と検索できない不動産

確認対象	検索上の取り扱い
親名義で所有権登記がある土地	氏名・住所などの検索条件と登記記録が一致すれば、検索対象になります。
親名義で所有権登記がある建物	検索条件が一致する場合は対象になります。
共有名義の土地・建物	親が共有持分の所有権登記名義人として記録されている場合は対象になります。
所有権登記のない建物	表示に関する登記だけでは検索対象になりません。
祖父母名義のままの土地	親の所有権登記名義がない場合、親名義の検索では把握できません。
登記簿が未電算化の不動産	この制度の検索結果には抽出されません。

例えば、お父様が祖父から土地を相続していたものの、名義変更をしていなかった場合、その土地は祖父名義のまま残っている可能性があります。お父様の氏名だけで検索しても、その土地を発見できるとは限りません。

また、証明書に「該当なし」と記載されても、不動産を所有していなかったことまで証明されるわけではありません。証明書を取得した後も、納税通知書や登記関係書類との照合が必要です。

証明書の取得と相続登記は別の手続き

所有不動産記録証明書は、不動産の所在などを把握するための資料です。証明書を取得しても、土地や建物の名義が自動的に相続人へ変更されるわけではありません。

調査後は個々の不動産の登記情報を確認し、相続人の範囲や遺言書の内容などを踏まえて、必要な相続登記を進めることになります。

親の氏名・住所の履歴を確認する具体的な手順

所有不動産記録証明制度を利用する際に注意したいのが、検索条件となる氏名と住所です。登記記録に記載された情報と検索条件が一致しなければ、実際に所有していた不動産でも検索結果に出ないことがあります。

今回のご相談では、お父様が過去に何度か転居しているとのことですので、最後に住んでいた住所だけでなく、不動産を取得した当時の住所も確認する必要があります。

戸籍の附票や古い登記書類から住所を調べる

住所の履歴を確認する際には、戸籍の附票などが手掛かりになります。戸籍の附票には、その戸籍に在籍していた期間の住所の履歴が記載されているため、登記上の住所と照合する際に役立ちます。

• 亡くなった時点での住所
• 自宅を取得した当時の住所
• 過去に住んでいた住所と転居時期
• 不動産の売買契約書や権利証に記載されている住所
• 婚姻などによる氏名変更の有無

ただし、戸籍の附票を取得しても、必要な期間の住所履歴がすべて確認できるとは限りません。戸籍の改製や転籍、記録の保存状況などにより、別の資料が必要になる場合があります。

古い住所の土地が見つからない場合

例えば、お父様が20年前に地方で土地を購入し、その後東京に引っ越していた場合、地方の土地の登記上の住所が購入当時のままになっている可能性があります。

現在の住所による検索で対象不動産が見つからないときは、当時の住所を裏付ける資料を確認したうえで、検索条件の追加を検討します。

検索条件を増やすと手数料も増えるため、住所の候補をむやみに増やすのではなく、資料で確認できた情報を優先することが費用を抑えることにもつながります。

親名義の不動産が複数の地域にあり、住所の履歴を確認することが難しい場合は、司法書士法人NEW.Sへご相談いただけます。手元の資料や相続関係を整理し、相続登記に必要な不動産の調査方法についてご案内します。

相続人が証明書を請求する際の必要書類と申請方法

所有不動産記録証明書は、誰でも自由に取得できるものではありません。所有権の登記名義人本人のほか、相続人その他の一般承継人などが請求できます。代理人による請求も認められています。

相続人が用意する主な書類

書類	使用する目的
所有者本人の確認資料	制度の本人確認要件に対応する資料。請求方法により種類や提出方法が異なります。
戸籍謄本など	亡くなった親と請求人の相続関係を証明します。
法定相続情報一覧図の写し等	相続関係を証する資料として利用できる場合があります。
過去の住所・氏名を証する資料	登記上の古い住所や氏名を検索条件に指定する場合に必要となることがあります。
委任状など	代理人が請求する場合に必要です。

実際の添付書類は、請求人の立場や申請方法によって異なります。例えば窓口請求では本人確認書類の写しを利用できる場合がありますが、同じ方法が郵送請求でも認められるとは限りません。

また、原本の提出が必要な資料もあります。原本還付を希望する場合には、提出するコピーの作成方法も確認する必要があります。請求方法を決めてから必要書類を確認すると、書類を取得し直す手間を減らせます。

窓口・郵送・オンライン請求の違い

1. 窓口請求は、法務局・地方法務局の登記所に書面で請求する方法です。必要書類を確認し、所定の請求書に検索条件を記載します。
2. 郵送請求は、必要書類を登記所へ送付する方法です。本人確認資料や返送に関する取り扱いを事前に確認します。
3. オンライン請求は、登記・供託オンライン申請システムの申請用総合ソフトなどを利用する方法です。電子署名や電子的な添付情報の準備が必要になります。

オンライン請求では必要な添付書類を電子的に提供する必要があり、添付書類の補完ができない取り扱いとなっています。操作方法に慣れていない場合は、準備にかかる手間も考慮して請求方法を選びます。

証明書の交付にかかる日数は登記所によって異なります。相続登記の期限が近い場合は、請求先に所要日数を確認するとともに、ほかの相続資料の収集も並行して進める必要があります。

証明書の取得費用と検索条件の指定方法

所有不動産記録証明書の手数料は、単に証明書の通数だけで決まるわけではありません。検索条件1件につき、証明書1通当たりの手数料が発生します。

2026年10月時点の手数料は、次のとおりです。

請求方法	検索条件1件・証明書1通当たりの手数料
書面請求	1,600円
オンライン請求・郵送交付	1,500円
オンライン請求・窓口交付	1,470円

検索条件を4件指定した場合の費用

例えば、お父様の過去の住所を含む4種類の検索条件を指定し、書面でそれぞれ1通ずつ請求する場合、手数料は6,400円になります。

これは証明書の交付手数料だけの金額です。戸籍などを取得する費用、郵送にかかる費用、司法書士へ依頼する場合の報酬などは別に発生します。

また、検索した結果、該当する不動産が見つからなかった場合でも手数料は返還されません。そのため、できるだけ正確な氏名・住所を指定する必要があります。

同じ請求書で複数の条件を指定できるか

1枚の請求書で複数の検索条件を指定することはできます。ただし、異なる住所や氏名を1つの検索条件欄にまとめて記載することはできません。

例えば、住所を変更した時期ごとに登記上の住所が異なると考えられる場合は、根拠となる資料を整理して、それぞれの検索条件を指定します。

請求書の記載に不備がある場合は訂正が求められ、指定された期間内に補正できないと証明書が交付されないことがあります。手数料だけでなく、書類の記載内容も十分に確認してください。

証明書に載らない不動産を名寄帳などで調べる方法

所有不動産記録証明書を取得しても、実際に親が所有していた不動産がすべて記載されるとは限りません。特に注意したいのが、登記上の名義が古い不動産や、所有権の登記がされていない建物です。

この場合は、証明書の結果だけで調査を終了せず、固定資産税の資料、自治体の名寄帳、個々の不動産の登記事項証明書を組み合わせる方法が考えられます。

固定資産税の納税通知書から所在地を調べる

固定資産税の納税通知書に課税明細書が付いている場合は、土地や建物の所在地、地番、家屋番号などを確認できることがあります。

ただし、納税通知書は全国の不動産を一覧にする資料ではありません。また、課税されていない土地や、通知書に表示されていない物件については、別の方法で調べる必要があります。

名寄帳で同じ自治体内の土地や家屋を確認する

親が不動産を所有していた可能性のある市区町村が分かっている場合は、その自治体に名寄帳などの資料を請求する方法があります。

名寄帳は、対象自治体内の土地・家屋を所有者ごとに整理した資料です。全国を一括して検索する制度ではありませんが、所在地の見当が付いている場合に役立ちます。

自治体によって、非課税物件の掲載範囲や取得できる人、申請書類の取り扱いが異なります。取得前に対象自治体の案内を確認してください。

見つかった不動産は登記事項証明書と照合する

名寄帳や納税通知書から物件が見つかった場合も、現在の所有権登記名義が誰になっているかは、個々の不動産の登記情報を確認する必要があります。

• 土地の所在地と地番
• 建物の所在地と家屋番号
• 登記されている所有者の氏名・住所
• 共有名義の場合の持分割合
• 抵当権などの担保権の有無
• 登記内容を確認した日付

例えば、亡くなったお父様が自宅のほかに私道の共有持分を所有していた場合、住所だけで確認していると見落とす可能性があります。土地の地番や共有持分も含めて資料を照合することが大切です。

また、祖父母名義のまま相続登記が行われていない土地が見つかった場合には、祖父母からの相続関係も調べる必要があります。複数回の相続が発生している場合は、関係する戸籍や取得の経緯によって必要な登記手続きが変わります。

土地や建物の資料が複数あり、名義人や所有関係を整理できない場合は、司法書士法人NEW.Sへご相談ください。相続登記の対象不動産を確認するための資料整理や、登記手続きに必要な書類の収集についてご案内します。

不動産が判明した後に相続登記を進める手順

所有不動産記録証明制度や自治体の資料によって不動産が判明したら、次は相続登記の準備を進めます。

不動産の所在地が分かっただけでは、誰がその不動産を取得するかまで決まるわけではありません。遺言書の有無、相続人の範囲、登記名義人との関係を確認し、必要な資料をそろえることになります。

相続登記に進むための確認事項

1. 調査で判明した不動産の所在地と登記名義を整理する
2. 亡くなった親の戸籍などから相続人の範囲を確認する
3. 遺言書の有無や不動産の取得者を確認する
4. 相続関係や取得原因に応じた登記申請書類を準備する
5. 不動産の所在地を管轄する登記所へ相続登記を申請する

遺言書がある場合と、相続人全員の遺産分割協議によって取得者を決める場合では、必要な資料が異なります。祖父母名義の土地が残っている場合には、数次相続などの検討が必要になることもあります。

相続登記の3年以内の申請義務にも注意する

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。相続によって不動産の所有権を取得した人は、原則として、自己のために相続が開始したこととその所有権取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

2024年4月1日より前に相続が発生し、同日以前に取得を知っていた不動産については、原則として2027年3月31日までの経過措置があります。

所有不動産記録証明書を請求しても、相続登記の期限が延長されるわけではありません。不動産の調査に時間がかかるときも、申請義務と期限を別に確認する必要があります。

期限までに遺産分割がまとまらない場合などには、相続人申告登記の利用を検討する方法もあります。ただし、この制度は相続登記そのものに代わって最終的な権利関係を確定するものではありません。

相続放棄を検討している場合は別の期限にも注意する

親の不動産を調べる途中で、借金や保証債務などが判明することもあります。相続放棄を検討している場合は、家庭裁判所への申述について、原則3か月の熟慮期間があることにも注意が必要です。

財産調査を続けていれば相続放棄の期限が自動的に延びるわけではありません。期間内に判断が難しいときは、熟慮期間の伸長申立てなどを検討する必要があります。

相続登記については相続登記の義務化と期限、相続財産全体の確認については相続財産の調査方法も参考になります。

まとめ

亡くなった親の不動産がどこにあるか分からない場合は、所有不動産記録証明制度を利用することで、指定した氏名や住所に一致する全国の所有権登記名義を一覧で調べることができます。ただし、住所や氏名の相違、未登記物件などにより、検索結果だけですべての財産を把握できるとは限りません。

不動産を見落とさないためには、親の住所履歴を整理し、固定資産税の納税通知書、名寄帳、登記事項証明書などを照合する必要があります。特に遠方の土地や祖父母名義のまま残っている土地では、登記関係や相続関係の追加調査が必要になることがあります。

司法書士法人NEW.Sの無料相談では、親名義の不動産の調査や相続登記に必要な書類の準備についてご相談いただけます。不動産の所在が分からない、古い住所や名義が残っている、相続登記の期限が近いといった場合は、現在分かっている資料や状況をお知らせください。