相続不動産を共有名義にするリスクとは？売却・解消方法・兄弟トラブルを司法書士が解説

親や親族が亡くなり、実家や土地などの不動産を相続する際、「兄弟で平等に分けるために共有名義にしておこう」と考える方は少なくありません。

共有名義は、一見すると公平な分け方に見えます。しかし、相続不動産を共有名義にすると、売却・賃貸・解体・大規模修繕などの場面で共有者の同意が必要になり、将来的に不動産を自由に動かせなくなる可能性があります。

特に、共有者の一人が売却に反対している、固定資産税や管理費を負担しない、連絡が取れない、次の相続で共有者が増えたというケースでは、共有名義が大きなトラブルの原因になることがあります。

相続不動産を共有名義にするかどうかは、「公平そうだから」という理由だけで決めるのではなく、売却予定、管理方法、固定資産税の負担、将来の相続まで考えて判断することが大切です。

この記事では、相続不動産を共有名義にするリスク、共有名義を避ける遺産分割方法、すでに共有名義になっている不動産の解消方法、相続登記、司法書士に相談すべきケースについて解説します。

相続不動産の共有名義で注意すべきポイント

1. 共有名義は公平に見えても、売却・管理・活用でトラブルになりやすい
2. 不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要
3. 共有者が亡くなると、持分が相続されて関係者が増えることがある
4. 共有名義を避けるには、代償分割や換価分割を検討する
5. すでに共有名義になっている場合は、持分売買・売却・分筆・共有物分割などを検討する

相続不動産の共有名義とは

相続不動産の共有名義とは、亡くなった人が所有していた土地や建物を、複数の相続人が共同で所有する状態のことです。

たとえば、父親が亡くなり、子ども3人が実家を3分の1ずつ相続する場合、登記簿にはそれぞれの氏名と持分割合が記載されます。

共有名義では、それぞれの共有者が持分に応じた権利を持ちます。ただし、不動産全体を自由に売却したり、解体したり、長期間の賃貸借契約を結んだりするには、原則として共有者全員の同意が必要になります。

そのため、相続不動産を共有名義にする場合は、将来の売却・管理・固定資産税・次の相続まで考えて判断することが大切です。

相続不動産を共有名義にする前の判断目安

相続不動産を共有名義にするか迷った場合は、相続人全員の希望、売却予定、居住予定、管理費や固定資産税の負担、空き家になる可能性を整理しましょう。

共有名義は、相続人同士の話し合いを先送りする方法として選ばれることがあります。しかし、方針が決まらないまま共有にすると、後から売却や管理で揉める可能性があります。

共有名義にする前の判断目安

状況	検討する対応
相続人全員が売却に同意している	売却して代金を分ける換価分割を検討する
1人が住み続けたい	取得者が他の相続人へ代償金を支払う代償分割を検討する
売却・管理の方針が決まっていない	安易な共有名義は避け、遺産分割の方針を整理する
空き家になる予定	管理費・固定資産税・売却方針を決めてから名義を検討する
相続人同士の関係が悪い	共有名義にせず、単独取得・売却・遺産分割調停などを検討する

共有名義にするかどうかは、単に「法定相続分どおりで公平だから」という理由だけで決めないほうが安全です。特に、相続人同士の関係が良くない場合や、将来の売却方針が決まっていない場合は、共有名義が問題の先送りになる可能性があります。

相続不動産を共有名義にするメリット

共有名義にはリスクが多い一方で、状況によってはメリットもあります。メリットとデメリットを比較したうえで判断しましょう。

相続人全員が不動産に権利を持てる

共有名義にすると、相続人全員が持分に応じて不動産の権利を持てます。

特定の相続人だけが不動産を取得すると不公平感が出る場合でも、共有名義にすることで形式的には平等に分けやすくなります。

代償金を用意できない場合でも分けやすい

1人が不動産を取得して他の相続人へ代償金を支払う代償分割では、代償金を用意できるかが問題になります。

代償金を用意できない場合、共有名義にすることで、現金を支払わずに相続分に応じた権利を残せることがあります。

一時的な選択肢として使える場合がある

すぐに売却する予定がある場合や、相続人全員が短期間で方針を決める予定がある場合は、一時的に共有名義にすることもあります。

ただし、期限や方針を決めないまま共有状態を続けると、売却や管理の判断が難しくなる可能性があります。

相続不動産を共有名義にするリスク・デメリット

共有不動産では、草刈りや簡単な修繕などの保存行為、賃貸借契約や管理方法の決定などの管理行為、売却・解体・大規模変更などで必要な同意の範囲が変わります。そのため、共有者の一人だけで進められることと、共有者全員の同意が必要になることを分けて考える必要があります。

相続不動産の共有名義には、売却できない、管理費を負担しない人がいる、共有者が増える、空き家が放置されるなどのリスクがあります。

不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要

共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

共有者のうち1人でも売却に反対している場合、不動産全体を売却することは難しくなります。

たとえば、兄弟3人で実家を共有している場合、2人が売却を希望しても、1人が反対すれば売却が進まないことがあります。

解体・大規模修繕・長期賃貸が進みにくい

共有不動産では、建物の解体、大規模なリフォーム、長期の賃貸借契約など、重要な判断に共有者の同意が必要になることがあります。

老朽化した建物を解体したい場合や、空き家を賃貸に出したい場合でも、共有者の意見が分かれると手続きが進みにくくなります。

固定資産税や管理費の負担で揉めやすい

共有名義の不動産でも、固定資産税や修繕費、管理費は発生します。

実務上は、共有者のうち代表者に納税通知書が届き、その人がいったん全額を支払うことがあります。しかし、他の共有者が自分の負担分を支払わないと、親族間のトラブルにつながります。

共有者の一人だけが税金や管理費を負担し続けると、不公平感が大きくなり、関係悪化の原因になることがあります。

次の相続で共有者が増える

共有者の一人が亡くなると、その共有持分はさらに相続の対象になります。

たとえば、兄弟3人で共有していた不動産について、そのうち1人が亡くなり、配偶者や子どもが相続すると、共有者の人数が増えることがあります。

世代を重ねるほど共有者が増え、連絡が取れない人や面識のない人が関係者になることもあります。その結果、売却・管理・相続登記がさらに難しくなる可能性があります。

自分の持分だけ第三者に売却される可能性がある

共有者は、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意なく第三者へ売却できる場合があります。

持分が第三者に売却されると、親族ではない人や業者と共有関係になる可能性があります。

見知らぬ第三者と共有関係になると、持分の買取交渉や共有物分割請求などに発展し、精神的・経済的な負担が大きくなる可能性があります。

共有名義で起こりやすい兄弟・親族トラブル

相続不動産の共有名義では、兄弟姉妹や親族間で意見が分かれやすく、長期的なトラブルに発展することがあります。

売りたい人と残したい人で意見が分かれる

共有名義でもっとも多いトラブルの一つが、売却方針の対立です。

売却して現金化したい相続人がいる一方で、「思い出の実家を残したい」「将来使うかもしれない」と考える相続人がいると、売却が進まなくなります。

住んでいる人と住んでいない人で不公平感が出る

共有名義の不動産に相続人の一人が住んでいる場合、他の共有者から「自分は使っていないのに税金や修繕費だけ負担している」と不満が出ることがあります。

反対に、住んでいる共有者は「管理や修繕を自分がしている」と考えることもあり、費用負担や使用料をめぐって揉めることがあります。

固定資産税を誰が払うかで揉める

固定資産税の納税通知書は、共有者全員に別々に届くとは限りません。代表者に届き、その人が立て替えて支払うケースもあります。

他の共有者が負担分を支払わない場合、代表者だけに負担が集中し、親族関係が悪化することがあります。

共有者の一人と連絡が取れない

共有名義のまま長期間放置すると、共有者が転居したり亡くなったりして、連絡が取れなくなることがあります。

共有者全員の同意が必要な手続きを進めたい場合、連絡が取れない共有者がいると、売却や登記が大きく遅れる可能性があります。

共有名義を避けるための遺産分割方法

相続不動産を共有名義にしないためには、遺産分割協議の段階で、誰が不動産を取得するのか、売却するのか、代償金を支払うのかを整理することが大切です。

現物分割

現物分割とは、相続財産をそのままの形で相続人ごとに分ける方法です。

たとえば、長男が土地、長女が預貯金、次男が株式を取得するように、財産ごとに取得者を決めます。

複数の不動産がある場合や、不動産以外の財産がある場合は、現物分割によって共有を避けられることがあります。

代償分割

代償分割とは、相続人の一人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法です。

たとえば、長男が実家を単独で取得し、他の兄弟へ現金を支払うことで、共有名義にせず公平性を調整できます。

不動産に住み続けたい相続人がいる場合や、売却せずに残したい場合は、代償分割を検討することが有効です。

換価分割

換価分割とは、不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人で分ける方法です。

誰も不動産を使う予定がない場合や、相続人全員が売却に同意している場合は、換価分割によって共有名義を避けやすくなります。

ただし、売却価格、売却費用、税金、売却までの管理費用などを事前に確認しておく必要があります。

共有分割

共有分割とは、不動産を複数の相続人で共有する方法です。

一時的には公平に見えますが、売却や管理でトラブルになりやすいため、安易に選ぶべきではありません。

共有分割を選ぶ場合は、売却予定、管理費用の負担、固定資産税の分担、将来の相続が起きた場合の対応まで話し合っておきましょう。

すでに共有名義になっている不動産を解消する方法

すでに相続不動産が共有名義になっている場合でも、共有状態を解消できる可能性があります。

共有者同士で持分を売買する

共有者の一人が他の共有者の持分を買い取ることで、名義を一人にまとめる方法です。

不動産を利用したい人や住み続けたい人がいる場合に向いています。

持分を売買する場合は、売買価格、支払方法、登記手続き、税金を確認する必要があります。親族間で極端に安い価格で売買すると、贈与とみなされる可能性があるため注意しましょう。

共有者全員で不動産を売却する

共有者全員が売却に同意している場合は、不動産を売却し、売却代金を持分割合に応じて分ける方法があります。

共有関係を完全に解消できるため、相続人全員が現金で分けたい場合に向いています。

ただし、共有者全員の同意と協力が必要になるため、売却前に費用負担や売却代金の分け方を決めておくことが大切です。

土地を分筆する

土地が広く、物理的に分けられる場合は、分筆してそれぞれの相続人が単独所有する方法があります。

ただし、分筆後の土地が接道義務を満たさない場合や、形状・面積の問題で価値が下がる場合は、分筆が適さないこともあります。

分筆を検討する場合は、土地家屋調査士、不動産会社、司法書士などに相談し、登記や売却への影響を確認しましょう。

共有物分割請求をする

共有者同士の話し合いで解決できない場合は、共有物分割請求を検討することがあります。

共有物分割では、現物分割、代償分割、競売による分割などの方法で共有関係の解消を目指します。

ただし、裁判手続きに発展する場合は弁護士への相談が必要になることがあります。司法書士に相談する場合でも、争いがある場合は弁護士と連携して進めることが大切です。

所在がわからない共有者がいる場合の制度を検討する

共有者の中に所在がわからない人がいる場合、2023年の民法改正で整備された制度を利用できる可能性があります。

たとえば、一定の要件を満たす場合には、裁判所の手続きを通じて、所在等不明共有者の持分を取得したり、不動産全体の譲渡を進めたりできる可能性があります。

ただし、制度の利用には必要な調査や裁判所への申立てが必要です。所在不明の共有者がいる場合は、早めに司法書士や弁護士へ相談することをおすすめします。

共有名義の不動産を売却する場合の注意点

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意と協力が必要です。

共有者全員の同意が必要

不動産全体を売却する場合、共有者全員が売買契約に同意し、登記手続きにも協力する必要があります。

共有者の一人が売却に反対している場合や、連絡が取れない場合は、売却を進めることが難しくなります。

売却代金や費用の分け方を決めておく

共有不動産を売却する場合は、売却代金の分配方法だけでなく、仲介手数料、測量費、解体費、残置物撤去費、登記費用などの負担も決めておく必要があります。

売却後に費用負担で揉めないよう、事前に共有者全員で取り決めておくことが大切です。

持分だけの売却はトラブルになりやすい

共有者は、自分の持分だけを売却できる場合があります。

しかし、共有持分だけを第三者に売却すると、残りの共有者が知らない相手と共有関係になることがあり、後々のトラブルにつながる可能性があります。

持分だけを売却する前に、他の共有者への売却や不動産全体の売却など、別の解決策も検討しましょう。

空き家を共有名義にする場合の注意点

相続した実家や空き家を共有名義にする場合は、通常の不動産以上に注意が必要です。

空き家は、使っていなくても固定資産税、草木の管理、修繕、防犯、近隣対応などが必要になります。

管理する人が決まらず放置されやすい

共有名義の空き家では、誰が管理するのかが曖昧になりやすく、結果として放置されることがあります。

放置された空き家は、老朽化、害虫・害獣、不法投棄、防犯上の問題、近隣トラブルにつながることがあります。

売却や解体で意見が分かれやすい

空き家を売却したい人、残したい人、解体したい人で意見が分かれると、対応が進まなくなります。

老朽化が進んでから売却や解体を検討すると、費用が増えたり、売却価格が下がったりする可能性があります。

空き家になるなら共有名義は慎重に判断する

相続した不動産が空き家になる予定の場合は、共有名義にする前に、売却するのか、誰が管理するのか、固定資産税や修繕費をどう負担するのかを決めておきましょう。

方針が決まっていない空き家を共有名義にすると、管理されないまま問題が大きくなる可能性があります。

共有名義の相続登記と必要書類

相続不動産を共有名義にする場合でも、相続登記は必要です。

2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく期限内に申請しない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

法定相続分で共有登記する場合

遺産分割協議をせず、法定相続分で共有登記する場合は、被相続人の戸籍、相続人の戸籍、住民票、固定資産評価証明書などが必要になります。

法定相続分で登記すると、相続人全員が持分に応じて共有者になります。ただし、その後に遺産分割をする場合は、追加の登記が必要になることがあります。

遺産分割協議で共有登記する場合

遺産分割協議で共有名義にする場合は、遺産分割協議書に誰がどの持分で取得するのかを明記します。

この場合、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書、戸籍一式、固定資産評価証明書などが必要になります。

遺産分割がまとまらない場合は相続人申告登記も検討する

遺産分割協議がまとまらず、期限内に正式な相続登記が難しい場合は、相続人申告登記を検討することがあります。

相続人申告登記は、相続人であることを申し出ることで、申出をした相続人について相続登記の申請義務を履行したものとみなされる制度です。

ただし、相続人申告登記は不動産の名義変更を完了させる手続きではありません。遺産分割が成立した場合は、その内容に応じた相続登記が必要です。

共有名義の不動産で税金・費用のトラブルが起こるケース

共有名義の不動産では、固定資産税、修繕費、売却時の譲渡所得税、持分売買や贈与に関する税金などが問題になることがあります。

固定資産税の負担

共有名義の不動産でも、固定資産税は毎年発生します。

共有者間では、持分割合に応じて負担するのが一般的ですが、実務上は代表者が全額を立て替えているケースもあります。

他の共有者が負担分を支払わない場合、代表者だけに負担が集中し、トラブルになることがあります。

修繕費・管理費の負担

建物の修繕費、草木の管理費、空き家管理サービスの費用、解体費用なども問題になりやすい費用です。

共有名義にする場合は、誰がどの費用を負担するのかを事前に決めておくことが大切です。

持分売買・贈与時の税金

共有持分を売買する場合、売却した人に譲渡所得税が発生することがあります。

また、親族間で時価より著しく低い金額で持分を移転した場合、贈与税の問題が生じる可能性があります。

税金の判断は個別事情によって変わるため、持分売買や贈与をする前に税理士へ確認することをおすすめします。

売却時の譲渡所得税

共有不動産を売却する場合、各共有者が自分の持分に応じて譲渡所得を計算し、必要に応じて確定申告します。

相続した不動産の場合、取得費や取得時期、相続税の取得費加算、空き家の特例などが関係することがあります。

税務上の特例を使えるかどうかは慎重な判断が必要なため、売却前に税理士や税務署へ確認しましょう。

相続不動産の共有名義を司法書士に相談すべきケース

相続不動産を共有名義にするか迷っている場合や、すでに共有名義になっていて困っている場合は、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

司法書士へ相談すべきケース

• 実家を兄弟で共有名義にしてよいか迷っている
• 共有名義にした不動産を売却したい
• 共有者の一人が売却に反対している
• 固定資産税や管理費を誰が払うかで揉めている
• 共有者の一人と連絡が取れない
• 登記名義が亡くなった人や祖父母のままになっている
• 相続登記の期限が近い
• 遺産分割協議書を作成したい
• 共有名義を避ける分割方法を知りたい
• 空き家を共有名義にしてよいか迷っている

司法書士に相談できること

相談内容	内容
相続登記	亡くなった人名義の不動産を相続人名義へ変更する登記をサポートします。
戸籍収集	相続人を確定するために必要な戸籍の収集をサポートします。
遺産分割協議書の作成	不動産を誰が取得するか、売却代金をどう分けるかなどを協議書にまとめます。
持分移転登記	共有者間で持分を売買・贈与する場合の登記をサポートします。
法定相続情報一覧図の作成	相続登記や金融機関手続きで利用できる法定相続情報一覧図の作成をサポートします。

一方で、共有者同士で争いがある場合、共有物分割訴訟、調停・審判、交渉代理が必要な場合は弁護士への相談が必要です。また、譲渡所得税や贈与税などの税務判断は税理士の分野です。

日本リーガル司法書士事務所では、相続不動産の相続登記、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、持分移転登記、法定相続情報一覧図の作成などをサポートしています。

相続不動産を共有名義にするか迷っている方、すでに共有名義になっていて売却や管理に困っている方は、現在の状況を整理するところからお気軽にご相談ください。

相続不動産の共有名義についてよくある質問

相続不動産を共有名義にするのは避けたほうがいいですか？

必ず避けるべきとは限りませんが、慎重に判断したほうがよいです。共有名義にすると、売却・管理・解体・賃貸などで共有者の同意が必要になり、将来的にトラブルになることがあります。

兄弟で実家を共有名義にすると何が問題ですか？

売却したい人と残したい人で意見が分かれたり、固定資産税や管理費の負担で揉めたりすることがあります。また、共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに相続され、関係者が増える可能性があります。

共有名義の不動産は売却できますか？

共有者全員が同意すれば、不動産全体を売却できます。共有者の一人でも反対している場合、不動産全体の売却は難しくなります。

自分の共有持分だけ売却できますか？

自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意なく売却できる場合があります。ただし、第三者に持分を売却すると、残りの共有者とのトラブルにつながる可能性があります。

共有名義の固定資産税は誰が払いますか？

共有者間では、持分割合に応じて負担するのが一般的です。ただし、納税通知書は代表者に届くことがあり、代表者が全額を立て替えて他の共有者に請求するケースもあります。

共有名義を避ける方法はありますか？

代償分割、換価分割、現物分割などを検討できます。1人が不動産を取得して他の相続人へ代償金を支払う方法や、売却して代金を分ける方法があります。

すでに共有名義になっている不動産は解消できますか？

共有者同士で持分を売買する、全員で売却する、分筆する、共有物分割請求をするなどの方法があります。どの方法が適しているかは、不動産の状況や共有者の関係によって変わります。

共有者の一人と連絡が取れない場合はどうすればいいですか？

所在調査をおこない、それでも所在がわからない場合は、不在者財産管理人や所在等不明共有者に関する制度の利用を検討することがあります。裁判所の手続きが必要になるため、専門家へ相談しましょう。

共有名義でも相続登記は必要ですか？

はい。共有名義で相続する場合でも相続登記は必要です。2024年4月1日から相続登記が義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

相続不動産の共有名義は司法書士に相談できますか？

はい。司法書士には、相続登記、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、持分移転登記、法定相続情報一覧図の作成などを相談できます。共有者同士で争いがある場合や交渉が必要な場合は弁護士、税務判断は税理士に相談しましょう。

相続不動産を共有名義にする前に早めにご相談ください

相続不動産の共有名義は、一見すると公平な分け方に見えます。しかし、売却、管理、固定資産税、空き家問題、次の相続でトラブルになりやすい分け方でもあります。

特に、実家や空き家を兄弟で共有名義にする場合は、将来の売却方針、管理費や固定資産税の負担、誰が住むのか、次の相続が起きた場合のことまで考えておく必要があります。

共有名義を避けるには、代償分割、換価分割、現物分割などの方法があります。すでに共有名義になっている場合でも、持分売買、全員での売却、分筆、共有物分割などにより解消できる可能性があります。

日本リーガル司法書士事務所では、相続不動産の相続登記、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、持分移転登記、法定相続情報一覧図の作成などをサポートしています。

相続不動産を共有名義にしてよいか迷っている方、すでに共有名義になっていて売却や管理に困っている方は、現在の状況を整理するところからお気軽にご相談ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり結果を保証するものではありません。地域の運用や事案の内容により結論は異なります。最終判断は必ず専門家への相談により行ってください。