共有名義の不動産を相続する場合に気を付けること

不動産の共有名義について

共有名義とは、不動産を複数人で保有することをいいます。不動産は名義人を登記することになりますが、不動産登記上も複数人での共有名義となります。親が残した土地を相続する際に、兄弟姉妹で共有名義で相続するケースがあれば、もともと共有であった土地を相続するケースもあります。

不動産共有のメリット・デメリット

不動産共有のメリット

不動産共有の大きなメリットとして、相続人同士の公平感です。

遺産の分割方法で揉めずに話し合いがスムーズに進むケースが多いです。協議が進まずに膠着状態になってしまっても意見をまとめやすくなります。

近年は登記を放置してしまい空き家が増えてしまっていますが、空き家を相続したときの妥協策として共有名義が利用されることが多い傾向にあります。

相続した不動産が収益物件の場合、持ち分に応じて利益を受け取ることができるので、分配も楽になるところが良い点といえます。

不動産共有のデメリット・

共有名義での不動産の扱いについて、相続人同士が同じ考えをもっている場合は問題ありませんが、不動産の管理や処分について意見が異なる場合は解決が難しくなってしまいます。

なぜなら、共有名義なので単独で利用できなくなるからです。

遺産分割協議で話がまとまらない

亡くなった方の残した財産が、自宅のみで、相続人が複数いる場合は、家の持ち分の割合で揉めてしまうケースがあります。

遺言書が無かった場合は、基本的に法定相続分で決まっています。しかし、寄与分や特別受益でトラブルに発展してしまう場合もあります。

寄与分について

寄与分とは、亡くなった方の財産の管理や維持をしていた方に与えられるものです。例として介護や同居していた親族などがもらえるケースが多いです。

特別受益について

特別受益とは、被相続人が亡くなる前に特定の相続人に対して、他の相続人以上の資金などを提供していた場合に考慮されるケースがあります。

また、遺言書があった場合も、相続人の中に遺留分を主張する人がいた場合、遺言通りに相続されず、協議が長引いてしまうケースもあります。

遺留分について

遺留分とは、法律によって最低限保証されている相続割合のことで、遺留分を請求できるのは配偶者と子、父母のみになっています。

共有者全員が同意がしなければ活用や売却はできない

遺産分割がスムーズにおこなわれても、共有する相続人の数が多いともめやすくなります。

共有不動産であれば、共有者全員の同意が必要になります。だれか一人が「人に貸すのも嫌」「家を売るのは嫌」と主張する人がいれば、活用することも売却することもできなくなってしまいます。

いざ、売却する場合でも、売買契約書や媒介契約書などに共有名義人全ての記名と実印が必要になるので、手続きに手間がかかってしまう問題点が存在します。

固定資産税や管理費の負担で揉めてしまう

共有名義の不動産の場合、誰か一人が住んでいる場合、その人が管理にかかる費用や固定資産税を支払うことになるケースが多いです。

空き家のままでとりあえず置いておく場合は負担について揉める原因になります。

固定資産税の支払いでは、持ち分に応じて負担することになり、支払いをしない共有名義人がいた場合、代表者が負担することになります。

新たな相続が発生し持分が複雑になる

共有名義である不動産の名義人が亡くなった場合、持ち分は相続人が引き継ぐことになります。

そうした場合、共有者の数が増え、不動産の権利関係が複雑になってしまう可能性が高まります。

共有名義を避けるための解決策

共有物の分割

共有物の分割とは、その名の通り現物の不動産を分割する方法です。

1つの土地を3人で共有していた場合、土地のどの部分をとっても共有物となるので、共有している内の1人が単独で何かをすることはできません。この場合、土地を3分割して分筆登記をおこなうことで、3人がそれぞれ所有する土地を自由に利用することが可能です。

しかし、気をつけなければいけないのが税務上の問題です。基本的に3つの土地が価格的に等価であることが必要です。もし価格が違うと価格が低い土地の持ち主から価格の高い土地の持ち主へ贈与したと判断される可能性があります。

売買

共有の解消法として、1番分かりやすいのが売却処分です。換金化して持ち分に応じて分配します。現金化すれば目に見えるので分かりやすく分配することが可能です。注意しなければいけないのが、反対者が1人でもいると売却するのは難しくなります。

交換

土地の交換とは、Aの土地を所有する人とBの土地を所有する人が合意の上でそれぞれの土地を交換することをいいます。二人で一つの土地を共有していた場合、その土地の片方の共有持ち分と、別の土地の所有権を交換することにより、共有していた土地は単独所有となります。

気を付けなければいけないのが、条件を満たさないと譲渡税の対象になってしまいます。条件は以下になります。

• 譲り渡す資産は、1年以上所有していた固定資産であること
• 取得する資産は相手方が1年以上所有していた固定資産で、なおかつ交換のために取得したものでないこと。
• 譲渡した資産と取得した資産が、宅地と宅地、建物と建物のような同じ固定資産であること。
• 取得した資産を、譲渡した資産の譲渡直前の用途を変えず、同一の用途で利用すること。
• 交換時において、取得した資産と譲渡した資産の価額との差額が、いずれか多い方の価額の20％以内であること。

贈与

お互いに良好な関係であれば、持ち分を一方から他方へ贈与するのも1つの方法です。不動産は価額的にも多額になることが多いので、一度の贈与では贈与税の負担が大きくなってしまいます。数年に分けて持ち分贈与することで負担を減らすことも可能です。

一般的に、相続税よりも贈与税の負担が重いので、相続を待ってしまうことも多いです。しかし、収益物件の贈与などにより、受贈者に帰属されることになる場合は総合的に判断することが大切です。

「共有」状態は避け専門家に相談

兄弟姉妹の共有は、トラブルの原因になる可能性が高いため、極力避けることをおすすめします。相続前の段階であれば、家族と話し合い、すでに共有してしまっている場合は、できるだけ早めに共有を解消するのがおすすめです。

遺産の分割方法で揉めずに話し合いがスムーズに進むケースが多いです。協議が進まずに膠着状態になってしまっても意見をまとめやすくなります。

当社には、相続登記に特化した現役司法書士が在任していますので、相続登記をお考えの方はぜひ一度相談してみて下さい。