不動産を相続したら何をする？手続き・相続登記・売却の注意点を司法書士が解説

不動産を相続した場合、最初に確認すべきことは、相続人、遺言書の有無、不動産の名義、固定資産税評価額、売却するか保有するかなどです。

土地、建物、マンション、実家、空き家などを相続した場合は、相続登記によって名義変更をおこなう必要があります。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

相続登記をしないまま放置すると、不動産を売却できない、相続人が増えて権利関係が複雑になる、遺産分割協議がまとまりにくくなるなどの不利益が生じる可能性があります。

この記事では、不動産を相続したときの手続きの流れ、相続登記、共有名義の注意点、売却する場合の流れ、必要書類、費用、司法書士に相談すべきケースについて解説します。

不動産相続のポイント

1. 不動産を相続したら、まず名義・評価額・相続人・遺言書の有無を確認する
2. 相続登記は2024年4月1日から義務化されている
3. 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記が必要
4. 共有名義にすると、売却や管理で相続人同士の調整が必要になりやすい
5. 売却する場合でも、原則として先に相続登記が必要

不動産を相続したら最初に確認すること

不動産を相続したら、いきなり名義変更や売却を進めるのではなく、まずは不動産の内容と相続関係を整理します。

不動産相続では、相続人が誰か、不動産がどこにあるか、登記名義が誰になっているか、固定資産税評価額はいくらか、住宅ローンや担保が残っていないかなどを確認する必要があります。

確認すること	確認する理由
遺言書の有無	遺言書がある場合、不動産を取得する人や手続きの進め方が変わる可能性があります。
相続人	相続人を確定しないと、遺産分割協議や相続登記を進められません。
不動産の名義	登記簿上の名義が亡くなった人か、祖父母など過去の名義のままか確認します。
不動産の所在地	管轄法務局、固定資産税、管理状況を確認するために必要です。
固定資産税評価額	登録免許税や相続税の判断に関係します。
借入・担保の有無	住宅ローンや抵当権が残っている場合、追加の確認が必要です。

特に、登記名義が今回亡くなった人ではなく、祖父母やさらに前の世代のままになっている場合は、相続人が増えて手続きが複雑になっている可能性があります。

固定資産税の納税通知書や登記事項証明書、名寄帳などを確認し、どの不動産を相続するのかを整理することが大切です。

不動産相続の手続きの流れ

不動産を相続する場合の手続きは、一般的に次の流れで進めます。

流れ	内容
1. 遺言書を確認する	遺言書がある場合は、原則として遺言の内容に沿って手続きを進めます。
2. 相続人を確定する	被相続人の出生から死亡までの戸籍などを集め、相続人を確認します。
3. 不動産を調査する	登記事項証明書、固定資産税納税通知書、名寄帳などで不動産を確認します。
4. 遺産分割協議をする	遺言書がない場合などは、相続人全員で誰が不動産を取得するか話し合います。
5. 必要書類を集める	戸籍、住民票、固定資産評価証明書、遺産分割協議書などを準備します。
6. 相続登記を申請する	管轄の法務局へ相続登記を申請し、不動産の名義を変更します。
7. 売却・管理・活用を検討する	相続後に保有するのか、売却するのか、賃貸にするのかを検討します。

不動産相続では、相続登記だけでなく、相続人調査、財産調査、遺産分割協議、相続税の確認なども関係することがあります。

相続人が多い場合や、不動産が複数ある場合、遠方の不動産を相続した場合は、早めに全体の流れを整理しておくことが大切です。

不動産を相続したら相続登記が必要

不動産を相続した場合は、相続登記によって登記名義を亡くなった人から相続人へ変更します。

相続登記をしないままでは、登記簿上は亡くなった人の名義のままです。そのため、相続した不動産を売却したい場合や担保に入れたい場合でも、原則として先に相続登記が必要になります。

また、相続登記を放置している間に相続人が亡くなると、次の相続が発生し、関係者が増えます。その結果、遺産分割協議に必要な相続人が増え、手続きが進みにくくなることがあります。

相続登記をしない場合の主なデメリット

デメリット	内容
売却できない	亡くなった人名義のままでは、原則として不動産を売却できません。
相続人が増える	放置している間に次の相続が発生すると、関係者が増えます。
協議がまとまりにくい	相続人が増えるほど、全員の合意を得ることが難しくなります。
差押えのリスク	相続人の債権者が法定相続分を差し押さえる可能性があります。
過料の可能性	正当な理由なく期限内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

相続登記の期限と義務化の注意点

2024年4月1日から、相続登記は義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記が済んでいない不動産は義務化の対象です。過去に相続した不動産を放置している場合も、期限に注意しましょう。

ケース	相続登記の期限
2024年4月1日以降に相続した	不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内
2024年4月1日より前に相続した	未登記の場合は、原則として2027年3月31日まで
遺産分割で不動産を取得した	遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記が必要

期限内に遺産分割協議がまとまらない場合は、法定相続分での相続登記や相続人申告登記を検討する方法があります。

ただし、相続人申告登記は、不動産の名義変更を完了させる制度ではありません。あくまで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる制度です。遺産分割が成立した場合は、その内容に応じた相続登記が必要になります。

相続した不動産の分け方

不動産は、預貯金のように簡単に分けられる財産ではありません。そのため、相続人が複数いる場合は、どのように分けるかを慎重に決める必要があります。

不動産の主な分け方には、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割があります。

分け方	内容
現物分割	特定の相続人が不動産をそのまま取得する方法です。
代償分割	不動産を取得する相続人が、他の相続人へ代償金を支払う方法です。
換価分割	不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける方法です。
共有分割	複数の相続人で持分を決めて共有名義にする方法です。

不動産を誰か一人が使う予定がある場合は、現物分割や代償分割が検討されます。不動産を使う予定がなく、相続人全員が現金で分けたい場合は、換価分割が選ばれることがあります。

一方で、共有名義は一見公平に見えますが、将来の売却や管理でトラブルになることがあります。共有名義にする場合は、将来の相続や売却時の同意まで考えて判断することが大切です。

共有名義で相続するメリット・デメリット

不動産を複数の相続人で共有名義にすると、法定相続分または遺産分割協議で決めた割合に応じて持分を持つことになります。

共有名義は、不動産をすぐに分けられない場合や、相続人全員で保有したい場合に使われることがあります。しかし、長期的にはトラブルの原因になりやすいため注意が必要です。

共有名義のメリット

• 不動産を売却せずに相続人全員で持てる
• 法定相続分に近い形で分けやすい
• 代償金を用意できない場合でも分割しやすい

共有名義のデメリット

• 売却には共有者全員の同意が必要になる
• 賃貸や大規模修繕などで共有者間の調整が必要になる
• 固定資産税や管理費の負担で揉めることがある
• 共有者の一人が亡くなると、その持分が相続されて共有者が増える
• 共有持分だけを第三者に売却される可能性がある

共有名義のまま時間が経つと、相続人の子や孫の世代まで関係者が増えることがあります。その結果、売却したくても全員の同意を得られないという問題が起こりやすくなります。

共有を避けたい場合は、一人が不動産を取得して他の相続人へ代償金を支払う代償分割や、不動産を売却して現金で分ける換価分割も検討しましょう。

相続した不動産を売却する場合の流れ

相続した不動産を使う予定がない場合や、相続人で現金を分けたい場合は、売却を検討することがあります。

ただし、相続した不動産を売却するには、原則として先に相続登記を済ませる必要があります。亡くなった人の名義のままでは、売主が確定していないため、売却手続きを進められません。

相続不動産を売却する流れ

流れ	内容
1. 相続人を確定する	戸籍を集めて、相続人が誰かを確認します。
2. 遺産分割協議をする	誰が不動産を取得するか、売却代金をどう分けるかを決めます。
3. 相続登記をする	不動産の名義を亡くなった人から相続人へ変更します。
4. 不動産会社へ査定を依頼する	売却価格の目安を確認します。
5. 売買契約・引渡しをする	買主が決まったら契約し、代金決済と引渡しをおこないます。
6. 必要に応じて確定申告する	譲渡所得が発生する場合は、税理士へ相談しましょう。

相続人が複数いる不動産を売却する場合は、売却価格、売却時期、売却代金の分け方について、事前に相続人全員で確認しておくことが大切です。

売却益が出る場合は、譲渡所得税の申告が必要になることがあります。また、相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例を使える場合があります。令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が2,000万円までとなる点に注意が必要です。

税金の判断は税理士の分野です。売却時の税金や特例の適用については、税理士に相談することをおすすめします。

空き家・実家・マンションを相続した場合の注意点

相続する不動産の種類によって、注意すべきポイントは変わります。特に、実家、空き家、マンションは管理費用や売却・活用の判断で悩みやすい不動産です。

実家を相続した場合

実家を相続した場合は、誰が住むのか、売却するのか、賃貸に出すのか、空き家として管理するのかを早めに決める必要があります。

誰も住まないまま放置すると、固定資産税、修繕費、草木の管理、近隣対応などの負担が発生します。遠方に住んでいる場合は、管理の手間も大きくなります。

空き家を相続した場合

空き家を相続した場合は、倒壊、雨漏り、害虫、近隣トラブルなどに注意が必要です。

管理が不十分な空き家は、周辺に迷惑をかける可能性があります。売却、解体、賃貸、管理委託など、早めに方針を決めましょう。

マンションを相続した場合

マンションを相続した場合は、管理費や修繕積立金の支払いが続きます。空室のままでも費用がかかるため、保有するか売却するかを早めに検討することが大切です。

また、住宅ローンや管理費の滞納、管理規約、駐車場契約なども確認しましょう。

不動産相続で必要になる書類

不動産相続では、相続人を確認するための戸籍、不動産を確認するための資料、遺産分割の内容を示す書類などが必要になります。

必要書類は、遺言書があるか、遺産分割協議で取得者を決めたか、法定相続分で登記するかによって異なります。

主な必要書類

書類	内容
被相続人の戸籍謄本等	出生から死亡までの戸籍、除籍、改製原戸籍など
被相続人の住民票除票など	登記簿上の住所と亡くなった人をつなげるために必要
相続人の戸籍謄本	相続人であることを確認するために必要
不動産を取得する人の住民票	新しく名義人になる相続人の住所を確認するために必要
固定資産評価証明書	登録免許税を計算するために必要
遺産分割協議書	遺産分割協議により不動産を取得する人を決めた場合に必要
印鑑証明書	遺産分割協議書を使う場合に、相続人全員分が必要
遺言書	遺言書の内容に従って登記する場合に必要

住民票を取得する際は、マイナンバーが記載されていないものを取得しましょう。登記手続きでは、マイナンバーが記載されていない住民票を用意するのが一般的です。

戸籍が複数の市区町村に分かれている場合や、兄弟姉妹・甥・姪が相続人になる場合は、必要書類が多くなることがあります。

不動産相続にかかる費用

不動産相続では、相続登記の登録免許税、戸籍などの書類取得費用、司法書士に依頼する場合の報酬などがかかります。

相続登記の登録免許税

相続登記の登録免許税は、原則として固定資産評価額の0.4％です。

固定資産評価額	登録免許税の目安
1,000万円	4万円
2,000万円	8万円
3,000万円	12万円

一定の土地については、登録免許税の免税措置が使える場合があります。免税措置の対象になるかは、不動産の評価額や相続の状況によって異なります。

その他にかかる主な費用

費用	内容
戸籍・住民票など	戸籍、除籍、改製原戸籍、住民票、印鑑証明書などの取得費用
固定資産評価証明書	不動産所在地の市区町村などで取得する費用
司法書士報酬	相続登記や戸籍収集、遺産分割協議書作成などを依頼する場合の費用
売却時の費用	仲介手数料、測量費、解体費、譲渡所得税などが発生する場合があります。

実際の費用は、不動産の評価額、不動産の数、管轄法務局の数、相続人の人数、必要書類の量によって変わります。

不動産の評価と相続税を確認する

不動産を相続した場合は、相続登記だけでなく、相続税が発生するかどうかも確認する必要があります。

相続税は、すべての相続で発生するわけではありません。相続財産の評価額が基礎控除額を超える場合に、相続税申告・納税が必要になります。

不動産評価の基本

不動産の種類	評価の基本
土地	路線価方式または倍率方式で評価するのが一般的です。
建物	固定資産税評価額をもとに確認するのが一般的です。
マンション	建物部分と敷地権部分に分けて確認します。

相続税の計算では、小規模宅地等の特例を使える場合があります。たとえば、特定居住用宅地等は330㎡まで、一定の要件を満たすと評価額を80％減額できることがあります。

ただし、不動産評価や相続税の申告は税務の専門的な判断が必要です。相続税が関係する場合は、税理士に相談することをおすすめします。

不動産相続を司法書士に相談すべきケース

不動産相続は自分で手続きできる場合もあります。しかし、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、相続登記の申請には専門的な知識が必要です。

次のようなケースでは、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

• 不動産を相続したが、何から始めればよいかわからない
• 亡くなった人名義の不動産を長年放置している
• 祖父母や曾祖父母名義のままになっている不動産がある
• 相続人が多い
• 兄弟姉妹や甥・姪が相続人になる
• 不動産が複数ある
• 管轄の法務局が複数ある
• 共有名義にしてよいか迷っている
• 相続した不動産を売却したい
• 遺産分割協議書の作成が必要
• 期限内に相続登記できるか不安

司法書士は、相続登記、戸籍収集、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成などをサポートできます。

一方で、相続人同士で争いがある場合や交渉が必要な場合は弁護士、相続税申告や具体的な税額計算が必要な場合は税理士への相談が必要になることがあります。

日本リーガル司法書士事務所では、不動産の相続登記をはじめ、戸籍収集、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成などをサポートしています。不動産相続で何から始めればよいかわからない方は、まずは現在の状況を整理するところからご相談ください。

不動産相続についてよくある質問

不動産を相続したら最初に何をすればいいですか？

まずは、遺言書の有無、相続人、不動産の名義、固定資産税評価額、住宅ローンや担保の有無を確認しましょう。そのうえで、誰が不動産を取得するか、売却するか保有するかを検討します。

不動産を相続したら相続登記は必要ですか？

はい。不動産を相続した場合は、相続登記が必要です。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

相続登記をしないとどうなりますか？

正当な理由なく期限内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。また、不動産を売却できない、相続人が増える、権利関係が複雑になるなどの不利益が生じることがあります。

共有名義で相続しても問題ありませんか？

共有名義で相続すること自体は可能です。ただし、売却や管理に共有者の同意が必要になり、将来さらに相続人が増えることがあります。長期的にはトラブルになりやすいため慎重に判断しましょう。

相続した不動産を売却するにはどうすればいいですか？

相続した不動産を売却するには、原則として先に相続登記をおこない、相続人名義に変更する必要があります。その後、不動産会社へ査定を依頼し、売却手続きを進めます。

相続した空き家を売却すると税金はかかりますか？

売却益が出た場合は、譲渡所得税がかかることがあります。一定の要件を満たす場合は、空き家の3,000万円特別控除などを使える可能性がありますが、税金の判断は税理士に相談しましょう。

不動産相続は司法書士に相談できますか？

司法書士には、不動産の相続登記、戸籍収集、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成などを相談できます。相続税申告は税理士、相続人同士の交渉や紛争対応は弁護士の分野です。

不動産を相続したら早めに手続きを進めましょう

不動産を相続した場合は、相続人、遺言書、不動産の名義、固定資産税評価額、売却や保有の方針を確認し、必要に応じて相続登記を進める必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、期限内に手続きしないと過料の対象になる可能性があります。また、放置している間に相続人が増えると、遺産分割協議や売却が難しくなることがあります。

特に、亡くなった親や祖父母の名義のままになっている不動産がある場合、不動産が複数ある場合、相続人が多い場合は、必要書類が増えて手続きが複雑になりやすいため注意が必要です。

日本リーガル司法書士事務所では、不動産の相続登記、戸籍収集、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成などをサポートしています。

不動産を相続して何から始めればよいかわからない方、相続登記の期限や必要書類に不安がある方は、現在の状況を整理するところからお気軽にご相談ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり結果を保証するものではありません。地域の運用や事案の内容により結論は異なります。最終判断は必ず専門家への相談により行ってください。