不動産を相続する場合の手続き・費用について｜必要書類・費用・評価まで徹底解説

不動産を相続する際、「何から手をつければいいのかわからない」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。

2024年4月から相続登記が義務化され、違反すれば10万円以下の過料が科されることもあります。

この記事では、不動産相続の基本から登記手続きの流れ、必要書類、相続税や評価方法までを徹底解説します。

不動産相続登記の義務化と罰則について

2024年4月1日から、相続登記は義務化されました。これにより、正当な理由なく相続登記を行わないと罰則が科されることになりました。

相続登記の義務化は、不動産の所有者不明土地問題の解消を目的とした法律改正によるものです。これまで相続登記は任意とされていましたが、これが義務となったことで、相続人は期限内に対応する必要があります。

義務化の内容と期限

不動産を相続した相続人は、相続を知った日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。遺産分割協議が成立しない場合でも、持分に応じた登記をすることが求められます。

また、2024年4月1日以前に相続が発生している場合でも、施行日から3年以内（2027年3月31日まで）に登記をしなければなりません。

義務違反による罰則

義務に違反した場合、10万円以下の過料が科されます。

「過料」とは行政罰であり、刑罰とは異なりますが、支払いを怠ると財産差押えなどの強制執行を受けることもあります。

正当な理由が認められるケース

以下のような場合は、義務違反とならず、過料は科されません。

• 登記に必要な書類を取得できない正当な理由がある場合
• 相続人全員が不明で、調査中である場合
• 天災などによる登記手続きの遅延

このような事情がある場合は、管轄の法務局に相談することで対応が可能です。義務化に伴う対応が不安な方は、日本リーガル司法書士事務所の無料相談をご利用ください。

不動産相続登記の具体的な手続きの流れ

不動産を相続する際は、適切な手続きを踏まなければ、登記の遅延や相続トラブルに発展する可能性があります。ここでは、相続登記の流れを6つのステップでわかりやすく解説します。

相続登記の6つのステップ

1. 遺言書の有無を確認
2. 相続人を確定
3. 相続財産を特定し、財産目録を作成
4. 遺産分割協議を実施
5. 登記申請に必要な書類を準備
6. 法務局へ相続登記を申請

1. 遺言書の確認

まず、被相続人が遺言書を残していないか確認します。遺言書がある場合は、遺言の内容が最優先されます。公正証書遺言や法務局保管の遺言書は検認不要ですが、自筆証書遺言は家庭裁判所での検認が必要です。

2. 相続人の確定

次に、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集し、すべての相続人を確定します。相続人が不明なまま遺産分割を進めると、手続きが無効となる恐れがあるため注意が必要です。

3. 財産の特定と財産目録の作成

不動産を含む相続財産を把握し、財産目録を作成します。市区町村の「名寄帳」や「固定資産税課税明細書」を用いて、不動産の正確な情報を確認しましょう。

4. 遺産分割協議の実施

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産の分割について話し合い、「遺産分割協議書」を作成します。この書類は、登記手続きに必須となります。

5. 必要書類の準備

登記には、被相続人と相続人の戸籍や住民票、固定資産評価証明書、遺産分割協議書などが必要です。詳細な書類については、次の章で詳しく解説します。

6. 法務局への登記申請

書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局で相続登記の申請を行います。手続きに不安がある場合は、日本リーガル司法書士事務所へご相談ください。

相続方法別の登記手続きと必要書類

不動産の相続登記は、相続の方法によって必要な手続きや書類が異なります。ここでは、遺言書による相続、遺産分割協議による相続、法定相続分による相続の3つのケースごとに解説します。

遺言書による相続の場合

遺言書により相続人が指定されている場合、遺言書の内容に従って相続登記を行います。公正証書遺言や法務局保管の自筆証書遺言であれば、検認は不要です。

必要書類

• 遺言書（検認済みの場合はその証明書）
• 被相続人の戸籍（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人の戸籍謄本・住民票
• 不動産の固定資産評価証明書

遺産分割協議による相続の場合

遺言書がない場合や、遺言に記載のない不動産については、相続人全員で協議して相続人を決定します。協議結果は「遺産分割協議書」にまとめ、相続人全員の署名押印が必要です。

必要書類

• 被相続人の戸籍（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 相続人全員の印鑑証明書
• 遺産分割協議書
• 不動産の固定資産評価証明書

法定相続分による相続の場合

遺産分割協議がまとまらない場合や、協議を行わず法定相続分で分ける場合、不動産は相続人の共有となります。この場合、「遺産分割協議書」や「印鑑証明書」は不要です。

必要書類

• 被相続人の戸籍（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 不動産の固定資産評価証明書

書類収集時の注意点

戸籍や住民票、印鑑証明書は、本籍地や住所地の市区町村役場で取得可能です。固定資産評価証明書は、不動産所在地の市区町村役場で取得します。

マイナンバーが記載された住民票は使用できません。必ず個人番号の記載がない住民票を取得してください。

手続きに不安がある場合は、日本リーガル司法書士事務所の無料相談をご利用ください。

不動産相続にかかる費用の詳細

不動産を相続する際は、相続税だけでなく、登記手続きなどにかかる費用も考慮する必要があります。ここでは、具体的にどのような費用が発生するのかを詳しく解説します。

相続登記にかかる費用

不動産の相続登記には、主に以下の費用が必要です。

費用項目	内容
登録免許税	固定資産税評価額の0.4% 評価額1,000万円なら4万円
司法書士の報酬	5万円～15万円程度が相場 不動産評価額に応じて変動
書類取得費用	戸籍謄本：1通450円程度 住民票：1通300円程度 印鑑証明書：1通300円程度 固定資産評価証明書：1通400円程度
郵送費・交通費	法務局への申請時の実費

相続税がかかる場合の費用

相続税は、基礎控除額（3,000万円＋法定相続人×600万円）を超える遺産がある場合に発生します。税率は10%～55%と、課税遺産総額に応じて変動します。

例えば、相続人が3人の場合の基礎控除額は4,800万円です。この額を超えた場合に、超過分に応じて税金が発生します。

相続税以外にかかる費用

以下のような費用も発生する可能性があります。

• 不動産売却時の仲介手数料（売却価格の3%+6万円+消費税）
• 譲渡所得税（売却益が出た場合）
• 遺産分割協議がまとまらず、調停・審判になった場合の弁護士費用

相続登記の費用負担は、相続人同士の話し合いで決めます。不動産を取得した人が負担するケースが一般的です。

詳細な費用はケースによって異なりますので、不明な点は日本リーガル司法書士事務所までお気軽にご相談ください。

不動産の評価方法を徹底解説

不動産を相続する際には、その価値を正確に把握する必要があります。相続税の計算や遺産分割の公平性を保つためにも、不動産の評価方法を知っておきましょう。

土地の評価方法

路線価方式

土地の評価は、路線価方式で行うのが一般的です。路線価とは、国税庁が定めた道路ごとの1㎡あたりの価格です。

評価方法は以下の通りです。

• 路線価 × 土地の面積
• 形状や奥行に応じた補正率を掛ける
• 例：路線価200千円/m²、100m²の土地 → 200万円 × 100m² = 2,000万円

倍率方式

路線価が設定されていない地域では、倍率方式を用います。

固定資産税評価額 × 倍率（国税庁公表）で評価します。

固定資産税評価額は、市区町村役場で確認可能です。

家屋の評価方法

家屋は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

毎年送られてくる課税明細書で確認できます。手元にない場合は、市区町村役場で再発行が可能です。

マンション（区分所有）の評価方法

マンションは、建物部分と土地部分に分けて評価します。

• 建物部分：固定資産税評価額
• 土地部分：敷地全体の評価額 × 敷地権割合

例：敷地全体の評価額が1億円、敷地権割合が1/100の場合 → 土地部分の評価額は100万円です。

評価額の確認方法

土地の路線価や倍率は、国税庁の路線価図から確認できます。固定資産税評価額は、市区町村役場や都税事務所で確認できます。

不動産の評価は、相続税だけでなく遺産分割の重要な基準となります。不明な場合は、専門家への相談をおすすめします。

相続した不動産の活用・管理の注意点

相続した不動産は、その後どのように扱うかによって将来の負担や利益が大きく変わります。ここでは、相続不動産の活用方法と管理時の注意点について解説します。

不動産を保有する場合

相続した不動産をそのまま保有する場合、固定資産税や維持管理費がかかります。また、共有名義の場合は管理や利用に制限が出ることもあります。

保有するメリット

• 先祖代々の財産を残せる
• 賃貸すれば家賃収入を得られる

注意点

• 空き家の場合、管理責任が発生する
• 固定資産税が毎年課税される
• 共有の場合、処分に全員の同意が必要

不動産を売却する場合

不動産を売却すれば、現金化して相続人で分配できます。相続税の納税資金として利用されることも多い方法です。

売却のメリット

• 公平に分けやすい
• 相続税の納税資金を確保できる
• 管理の手間がなくなる

注意点

• 相続登記を完了しないと売却できない
• 売却益に対して譲渡所得税がかかる
• 売却までに時間がかかることもある

不動産を有効活用する方法

不動産の立地や種類によっては、賃貸・駐車場・コインランドリーなどに活用する方法もあります。

有効活用のメリット

• 継続的な収入が得られる
• 資産価値を維持できる

注意点

• 初期投資や維持費用が必要
• 空室リスクや管理負担がある

不動産の活用は、相続人全員でよく話し合い、長期的な視点で判断することが重要です。判断に迷う場合は、日本リーガル司法書士事務所へご相談ください。

まとめ

不動産を相続する場合、相続登記の義務化により、3年以内に登記を行わなければ過料のリスクがあります。

手続きは複雑で、遺言書の有無や相続方法によって必要書類が異なります。また、評価額の確認や相続税の計算も欠かせません。

不動産を保有・売却・活用するかを決める際には、長期的な視点で検討し、相続人間での協議が重要です。

不安がある方は、ぜひ日本リーガル司法書士事務所の無料相談をご利用ください。専門家が丁寧にサポートいたします。