空き家を相続したらどうする？売却・解体・相続登記・放置リスクを司法書士が解説

親や親族が亡くなり、実家や古い建物などの空き家を相続することになった場合、「住む予定がない」「売却できるかわからない」「固定資産税や管理費が不安」と悩む方は少なくありません。

空き家を相続した場合は、まず相続人、相続財産、建物の状態、固定資産税、住宅ローンや借金の有無を確認し、売却・解体・賃貸・管理・相続放棄などの選択肢を整理する必要があります。

空き家を放置すると、建物の老朽化、近隣トラブル、固定資産税の負担増、相続人同士のトラブルなどにつながることがあります。特に、管理状態が悪い空き家は、管理不全空家等や特定空家等として行政指導の対象になる可能性があります。

また、不動産を相続した場合は、原則として相続登記が必要です。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、空き家を相続した場合も、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

この記事では、空き家を相続した場合に最初に確認すべきこと、放置するリスク、売却・解体・賃貸・管理の選択肢、相続放棄、空き家の3,000万円特別控除、司法書士に相談すべきケースについて解説します。

空き家を相続した場合のポイント

1. 空き家を相続したら、まず相続人・不動産・借金・建物の状態を確認する
2. 空き家を放置すると、老朽化・近隣トラブル・税負担増につながる可能性がある
3. 不動産を相続した場合は、原則として相続登記が必要
4. 住む予定がない場合は、売却・解体・賃貸・管理・相続放棄を比較する
5. 空き家の売却では、要件を満たせば3,000万円特別控除を使える場合がある

空き家を相続したら最初に確認すること

空き家を相続した場合、すぐに売却や解体を決めるのではなく、まず相続人、不動産の名義、建物の状態、借金の有無、固定資産税の負担を確認することが大切です。

空き家は、預貯金と違ってそのまま放置していても管理責任や税金が発生します。建物が古くなるほど、修繕費や解体費がかかり、売却しにくくなる可能性もあります。

相続人を確認する

空き家を誰が相続するのかを決めるには、まず相続人を確定する必要があります。

遺言書がある場合は遺言の内容を確認し、遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議をおこないます。相続人の一人だけで空き家の売却や名義変更を進めることはできません。

相続人が複数いる場合は、誰が空き家を取得するのか、売却して代金を分けるのか、共有にするのかを話し合う必要があります。

登記名義を確認する

空き家の登記名義が亡くなった人になっているとは限りません。祖父母やさらに前の世代の名義のままになっていることもあります。

登記名義が古いままになっている場合、相続人が増えていたり、複数回の相続が発生していたりして、手続きが複雑になることがあります。

空き家を売却する場合も、原則として先に相続登記をおこない、現在の所有者名義に変更する必要があります。

建物の状態を確認する

空き家を相続したら、建物の老朽化、雨漏り、シロアリ被害、外壁や屋根の破損、庭木や雑草の状態を確認しましょう。

建物の状態が悪いまま放置すると、近隣に迷惑をかけたり、通行人や隣家に損害を与えたりする可能性があります。

倒壊や落下物の危険がある場合は、所有者として損害賠償責任を問われる可能性もあるため、早めに対応を検討することが大切です。

借金や管理費の有無を確認する

空き家だけでなく、亡くなった人に借金、未払税金、住宅ローン、管理費、修繕積立金などが残っていないかも確認しましょう。

借金や未払金が多い場合は、空き家を相続するか、相続放棄を検討するかを早めに判断する必要があります。

相続放棄を検討している場合は、空き家の売却、解体、賃貸、残置物の処分などをする前に、相続財産を処分したことにならないか確認することが重要です。

空き家を相続した場合の判断目安

空き家を相続した場合、住むのか、売るのか、貸すのか、解体するのか、相続放棄するのかを状況に応じて判断します。

判断を先延ばしにすると、固定資産税や管理費だけがかかり続け、建物の価値も下がっていくことがあります。次の表を参考に、早めに方向性を整理しましょう。

空き家を相続した場合の判断目安

状況	検討する対応
住む予定がない	売却・賃貸・管理委託を検討する
老朽化が進んでいる	修繕・解体・売却を早めに検討する
固定資産税や管理費が負担	売却や相続放棄を含めて検討する
相続人同士で意見が分かれている	共有名義にする前に遺産分割の方針を整理する
借金や未払金もある	相続財産調査をおこない、相続放棄も含めて検討する

空き家を共有名義にすると、売却や解体、賃貸などの判断をするたびに共有者の同意が必要になることがあります。そのため、相続人同士で意見が分かれている場合は、共有名義にする前に遺産分割の方針を整理することが大切です。

空き家を相続した場合に必要な手続き

空き家を相続した場合は、遺言書の確認、相続人調査、相続財産調査、遺産分割協議、相続登記、固定資産税や管理の引き継ぎなどを進めます。

遺言書を確認する

亡くなった人が遺言書を残している場合、空き家を誰が取得するか指定されていることがあります。

自筆証書遺言が見つかった場合は、自筆証書遺言書保管制度を利用している場合を除き、家庭裁判所で検認が必要になることがあります。勝手に開封したり、内容を変更したりしないよう注意しましょう。

相続人を確定する

空き家の相続手続きを進めるには、被相続人の出生から死亡までの戸籍などを集め、相続人を確定します。

相続人が兄弟姉妹や甥・姪になる場合、必要な戸籍が多くなり、手続きが複雑になることがあります。

遺産分割協議をする

遺言書がない場合や、遺言書と異なる分け方をする場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。

空き家を誰が取得するのか、売却して代金を分けるのか、解体費用を誰が負担するのかなどを話し合い、決まった内容を遺産分割協議書にまとめます。

相続登記をする

空き家を相続した場合は、不動産の名義を亡くなった人から相続人へ変更する相続登記が必要です。

2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく期限内に申請しない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

空き家を売却する場合でも、原則として先に相続登記を済ませ、相続人名義に変更してから売却手続きを進めます。

空き家を放置するリスク

空き家は、使っていなくても所有している限り管理が必要です。放置すると、税金や管理費の負担だけでなく、近隣トラブルや行政指導につながることがあります。

老朽化や倒壊のリスク

空き家は人が住んでいない状態が続くと、換気や清掃がされず、建物の劣化が進みやすくなります。

屋根や外壁が傷んだり、雨漏りやシロアリ被害が進んだりすると、修繕費が高額になることがあります。

倒壊や外壁・屋根材の落下によって近隣住民や通行人に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。

近隣トラブルのリスク

空き家を放置すると、雑草や庭木の繁茂、害虫・害獣の発生、不法投棄、防犯上の不安などにより、近隣住民とのトラブルにつながることがあります。

遠方に住んでいる場合でも、所有者として管理を求められることがあります。近隣から苦情が来てから対応すると、感情的な対立に発展しやすいため注意が必要です。

管理不全空家等・特定空家等に指定されるリスク

管理状態が悪い空き家は、管理不全空家等や特定空家等として、市区町村から指導・勧告・命令の対象になることがあります。

特定空家等とは、倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態、著しく衛生上有害となるおそれがある状態、適切な管理がおこなわれず景観を損なっている状態などの空き家をいいます。

また、管理不全空家等は、放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家です。早い段階で行政指導の対象になる可能性があるため、「まだ倒壊しそうではないから大丈夫」と放置しないことが大切です。

固定資産税の負担が増えるリスク

住宅が建っている土地には、住宅用地特例により固定資産税の課税標準が軽減されることがあります。

しかし、管理不全空家等や特定空家等として市区町村から勧告を受けると、住宅用地特例の対象外となり、土地の固定資産税の負担が大きく増える可能性があります。

「固定資産税が最大6倍」と説明されることもありますが、正確には、住宅用地特例による軽減が受けられなくなることで、土地の固定資産税の負担が大きく増える可能性があるという意味です。

売却しにくくなるリスク

空き家は、放置するほど建物の劣化が進み、買い手がつきにくくなることがあります。

雨漏り、シロアリ被害、残置物、境界不明、接道問題などがあると、売却価格が下がったり、売却までに時間がかかったりすることがあります。

空き家を売る可能性がある場合は、建物の状態が悪化する前に、早めに売却や管理の方針を決めることが大切です。

空き家を相続した場合の選択肢

空き家を相続した場合の主な選択肢は、住む、売却する、賃貸に出す、管理を続ける、解体する、相続放棄するという方法です。

自分や家族が住む

空き家の立地や状態が良く、自分や家族が住める場合は、住居として利用する方法があります。

実際に住むことで、空き家の管理問題を解消でき、建物の劣化も防ぎやすくなります。

ただし、リフォーム費用、通勤・通学、生活環境、将来の売却予定なども含めて判断しましょう。

売却する

住む予定がない場合は、売却を検討します。売却できれば、固定資産税や管理費の負担を減らし、空き家の老朽化リスクも避けられます。

空き家を売却するには、相続登記、残置物の整理、不動産会社への査定依頼、境界や建物状態の確認などが必要です。

相続人が複数いる場合は、売却代金の分け方や費用負担について、遺産分割協議で決めておくことが大切です。

賃貸に出す

立地や建物状態が良い場合は、賃貸物件として貸し出す方法もあります。賃貸に出せれば、家賃収入を得ながら建物を活用できます。

ただし、賃貸に出すには、修繕、リフォーム、入居者募集、管理、トラブル対応が必要です。空室が続くと、費用だけがかかり続ける可能性もあります。

管理を続ける

すぐに売却や賃貸をしない場合は、定期的に管理を続ける必要があります。

換気、通水、清掃、草木の手入れ、郵便物の確認、雨漏りや破損の確認などをおこないましょう。

遠方に住んでいる場合は、空き家管理サービスの利用も検討できます。ただし、管理費用が継続的にかかるため、長期的に保有するメリットがあるかを確認することが大切です。

解体する

建物の老朽化が進んでいる場合は、解体して更地にする方法があります。

解体により倒壊や近隣トラブルのリスクを減らせる一方で、解体費用がかかり、住宅用地特例が使えなくなることで固定資産税の負担が増えることがあります。

解体するかどうかは、売却予定、建物の危険度、解体費用、固定資産税、土地としての需要を比較して判断しましょう。

相続放棄する

空き家の管理費用や固定資産税、解体費用、借金などの負担が大きい場合は、相続放棄を検討することがあります。

ただし、相続放棄をすると空き家だけでなく、預貯金やその他の財産も受け取れなくなります。また、相続放棄には期限があるため、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所で手続きする必要があります。

空き家を売却する場合の流れ

空き家を売却する場合は、相続登記を済ませ、売却の準備を整えてから不動産会社へ相談するのが一般的です。

1. 相続人を確定する

まず、戸籍を集めて相続人を確定します。相続人が複数いる場合は、誰が空き家を取得するのか、売却代金をどのように分けるのかを決める必要があります。

2. 遺産分割協議をする

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。

空き家を売却する予定であっても、誰の名義で相続登記をするのか、売却代金や費用をどう分けるのかを決めておきましょう。

3. 相続登記をする

空き家を売却するには、原則として相続登記をおこない、相続人名義に変更する必要があります。

亡くなった人名義のままでは売却手続きを進められないため、売却前に相続登記を済ませることが大切です。

4. 不動産会社に査定を依頼する

相続登記の見通しが立ったら、不動産会社に査定を依頼します。

空き家は、建物の状態、築年数、立地、接道、境界、残置物の有無などによって価格が変わります。複数の不動産会社に相談し、売却方法を比較しましょう。

5. 売却方法を決める

空き家の売却方法には、建物付きで売る、解体して更地で売る、不動産会社に買い取ってもらうなどの方法があります。

早く手放したい場合は買取、少しでも高く売りたい場合は仲介を検討するなど、状況に応じて判断しましょう。

6. 売買契約・引き渡しをする

買主が決まったら売買契約を結び、代金決済と引き渡しをおこないます。

売却益が出た場合は、譲渡所得税が発生する可能性があります。空き家の3,000万円特別控除を使えるかどうかも確認しましょう。

空き家を解体する場合の注意点

老朽化した空き家は、解体することで倒壊や近隣トラブルのリスクを減らせます。しかし、解体には費用や税金面の注意点があります。

解体費用がかかる

空き家を解体するには、建物の構造、広さ、立地、残置物の有無などに応じて費用がかかります。

解体費用は高額になることがあるため、売却価格や管理費用、固定資産税の負担と比較して判断しましょう。

固定資産税が増える可能性がある

住宅を解体して更地にすると、住宅用地特例が使えなくなり、土地の固定資産税の負担が増えることがあります。

そのため、解体する前に、売却予定、土地の需要、固定資産税の見込み額を確認しておくことが大切です。

再建築できない土地に注意する

空き家が建っている土地によっては、現在の建物を解体すると、同じ場所に新しい建物を建てられない場合があります。

接道義務を満たしていない土地や、法令上の制限がある土地では、解体後の活用が難しくなることがあります。解体前に不動産会社や専門家へ確認しましょう。

空き家を賃貸・活用する場合の注意点

空き家を賃貸に出したり、民泊や店舗、倉庫などに活用したりする方法もあります。ただし、活用には費用や管理責任が伴います。

修繕やリフォームが必要になる

空き家を貸すには、安全に住める状態にする必要があります。水回り、電気、ガス、屋根、外壁、耐震性などを確認し、必要に応じて修繕やリフォームをおこないます。

リフォーム費用をかけても入居者が見つからない場合、費用を回収できない可能性があります。

貸主としての管理責任がある

賃貸に出す場合、貸主として建物の修繕や入居者対応が必要になります。

雨漏り、設備故障、近隣トラブルなどが起きた場合に対応できる体制を整えておきましょう。

用途変更や法令制限に注意する

住宅以外の用途に使う場合、建築基準法、消防法、旅館業法、自治体の条例などの確認が必要になることがあります。

民泊や店舗、事務所として使う場合は、事前に法令や許認可の要否を確認しましょう。

空き家を相続放棄できる？

空き家を相続したくない場合、相続放棄を検討することがあります。

相続放棄をすると、空き家だけでなく、預貯金やその他の不動産なども含めて一切相続しないことになります。空き家だけを選んで放棄することはできません。

相続放棄には3か月の期限がある

相続放棄は、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。

空き家の状態や借金の有無を調べているうちに期限が迫ることがあるため、相続放棄を検討している場合は早めに動きましょう。

相続放棄前に空き家を処分しない

相続放棄を検討している場合は、空き家を売却したり、解体したり、家財を処分したりする前に注意が必要です。

相続財産を処分すると、単純承認と判断され、相続放棄ができなくなる可能性があります。

相続放棄後も保存義務が残る場合がある

相続放棄をした場合でも、放棄時に空き家を現に占有している場合は、相続人や相続財産清算人へ引き渡すまで、自己の財産と同じ注意をもって保存する義務を負うことがあります。

たとえば、相続放棄前から実家に住んでいた場合や、鍵を管理して空き家を事実上支配している場合などは、保存義務が問題になることがあります。

空き家を相続放棄したい場合は、放棄後の管理や保存義務も含めて確認することが大切です。

空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合、要件を満たせば「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できることがあります。

この制度は、一般に「空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれます。売却益が出る場合には、税負担を大きく減らせる可能性があります。

ただし、すべての空き家に使えるわけではありません。建物の建築時期、被相続人の居住状況、売却時期、耐震基準、売却価格など、細かい要件を満たす必要があります。

主な要件

• 被相続人が居住していた家屋であること
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
• 相続開始から売却まで事業・貸付・居住に使われていないこと
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること

なお、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、入所前まで被相続人が居住していた家屋であり、入所後に事業・貸付・被相続人以外の居住に使われていないなど、一定の要件を満たせば特例の対象になることがあります。

令和6年1月1日以後の譲渡では、被相続人居住用家屋や敷地等を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり最高2,000万円になります。

また、令和6年1月1日以後の譲渡では、売買契約等に基づき、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修や建物の取壊しがおこなわれた場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象になることがあります。

空き家の3,000万円特別控除は税務上の判断が必要になるため、適用できるかどうかは税理士や税務署に確認しましょう。

相続土地国庫帰属制度は空き家にも使える？

相続土地国庫帰属制度とは、相続などで取得した土地について、一定の要件を満たす場合に国へ引き取ってもらう制度です。

空き家を相続した人の中には、「不要な土地を国に引き取ってもらいたい」と考える方もいます。しかし、相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地は原則として対象外です。空き家が建ったままの状態では、そのまま制度を利用することは難しいと考えておきましょう。

そのため、空き家が建っている土地で制度を利用したい場合は、建物の解体や土地の状態確認が必要になることがあります。

相続土地国庫帰属制度の注意点

• 建物がある土地は原則として対象外
• 担保権や使用収益権が設定されている土地は対象外になることがある
• 境界が明らかでない土地は対象外になることがある
• 崖地や管理に過大な費用がかかる土地は承認されないことがある
• 審査手数料や負担金が必要になる

相続土地国庫帰属制度は、不要な土地を必ず引き取ってもらえる制度ではありません。空き家や土地の状態によって利用できないこともあるため、売却・管理・相続放棄など他の選択肢と比較することが大切です。

空き家相続を司法書士に相談すべきケース

空き家相続では、相続登記、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、相続放棄など、司法書士に相談できる手続きが多くあります。

特に、相続人が複数いる場合や、登記名義が古い場合、相続放棄を検討している場合は、早めに相談することで手続きの見通しを立てやすくなります。

司法書士へ相談すべきケース

• 空き家の登記名義が亡くなった人や祖父母のままになっている
• 相続人が複数いて、誰が空き家を取得するか決まっていない
• 空き家を売却するために相続登記をしたい
• 遺産分割協議書を作成したい
• 兄弟姉妹や甥・姪が相続人になる
• 相続放棄を検討している
• 空き家のほかに借金や未払金があるかもしれない
• 相続登記の期限が近い
• 共有名義にしてよいか迷っている
• 戸籍や必要書類の集め方がわからない

司法書士に相談できること

相談内容	内容
相続登記	空き家の名義を亡くなった人から相続人へ変更する手続きをサポートします。
戸籍収集	相続人を確定するために必要な戸籍の収集をサポートします。
遺産分割協議書の作成	空き家を誰が取得するか、売却代金をどう分けるかなどを協議書にまとめます。
相続放棄申述書の作成	空き家や借金を相続したくない場合の相続放棄申述書の作成をサポートします。
法定相続情報一覧図の作成	複数の相続手続きで使える法定相続情報一覧図の作成をサポートします。

一方で、空き家の売却価格の査定や売買仲介は不動産会社、相続税や譲渡所得税の申告は税理士、相続人同士の争いや交渉は弁護士の分野です。

日本リーガル司法書士事務所では、空き家の相続登記、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、相続放棄申述書の作成、法定相続情報一覧図の作成などをサポートしています。

空き家を相続したものの何から始めればよいかわからない方、相続登記や相続放棄で迷っている方は、現在の状況を整理するところからお気軽にご相談ください。

空き家相続についてよくある質問

空き家を相続したらまず何をすればいいですか？

まず、遺言書の有無、相続人、不動産の登記名義、建物の状態、固定資産税、借金や未払金の有無を確認しましょう。そのうえで、売却・解体・賃貸・管理・相続放棄などの選択肢を比較します。

空き家を相続したら相続登記は必要ですか？

はい。不動産を相続した場合は、原則として相続登記が必要です。2024年4月1日から相続登記が義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

亡くなった親名義の空き家は売却できますか？

亡くなった親名義のままでは、原則として売却できません。まず相続登記をおこない、相続人名義に変更してから売却手続きを進めます。

空き家を放置すると固定資産税は上がりますか？

管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けると、住宅用地特例の対象外となり、土地の固定資産税の負担が大きく増える可能性があります。

空き家だけを相続放棄できますか？

いいえ。空き家だけを選んで相続放棄することはできません。相続放棄をすると、空き家だけでなく、預貯金やその他の財産も含めて一切相続しないことになります。

相続放棄をすれば空き家の管理責任はなくなりますか？

相続放棄をした場合でも、放棄時に空き家を現に占有している場合は、相続人や相続財産清算人へ引き渡すまで保存義務を負うことがあります。放棄後の管理が不安な場合は、専門家に相談しましょう。

空き家の3,000万円特別控除は誰でも使えますか？

いいえ。被相続人の居住状況、建物の建築時期、売却時期、耐震基準、売却価格などの要件を満たす必要があります。税務上の判断が必要になるため、適用できるかどうかは税理士や税務署に確認しましょう。

空き家を解体すれば売却しやすくなりますか？

解体して更地にすることで売却しやすくなる場合があります。ただし、解体費用がかかり、住宅用地特例が使えなくなることで固定資産税の負担が増えることがあります。解体前に売却方法や税金を確認しましょう。

相続土地国庫帰属制度で空き家を国に引き取ってもらえますか？

相続土地国庫帰属制度は土地を国に引き取ってもらう制度ですが、建物がある土地は原則として対象外です。空き家が建っている場合は、制度を利用する前に建物の解体や土地の状態確認が必要になることがあります。

空き家相続は司法書士に相談できますか？

はい。司法書士には、空き家の相続登記、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、相続放棄申述書の作成、法定相続情報一覧図の作成などを相談できます。売却査定は不動産会社、税金の申告は税理士、相続人同士の争いは弁護士に相談しましょう。

空き家を相続したら放置せず早めに方針を決めましょう

空き家を相続した場合、住む予定がないからといって放置すると、老朽化、近隣トラブル、固定資産税の負担増、売却価格の低下などにつながることがあります。

また、空き家を売却する場合でも、原則として相続登記が必要です。相続人が複数いる場合は、誰が空き家を取得するのか、売却代金をどう分けるのかを遺産分割協議で決める必要があります。

相続放棄を検討している場合は、空き家を売却したり、解体したり、家財を処分したりする前に注意が必要です。相続財産を処分すると、相続放棄ができなくなる可能性があります。

日本リーガル司法書士事務所では、空き家の相続登記、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、相続放棄申述書の作成、法定相続情報一覧図の作成などをサポートしています。

空き家を相続したものの何から始めればよいかわからない方、相続登記や相続放棄で迷っている方は、現在の状況を整理するところからお気軽にご相談ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり結果を保証するものではありません。地域の運用や事案の内容により結論は異なります。最終判断は必ず専門家への相談により行ってください。