相続登記とは？義務化・期限・必要書類・費用を司法書士が解説

相続登記とは、亡くなった人名義の土地や建物、マンションなどの不動産を、相続人の名義へ変更する登記手続きです。

親や配偶者が亡くなり、自宅、土地、空き家、マンションなどを相続した場合は、法務局で相続登記を申請する必要があります。

2024年4月1日から相続登記は義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

相続登記をしないまま放置すると、10万円以下の過料の対象になる可能性があるだけでなく、不動産を売却できない、相続人が増えて手続きが複雑になる、次の相続でトラブルになるなどの不利益が生じることがあります。

この記事では、相続登記の基本、義務化と期限、必要書類、手続きの流れ、登録免許税や費用、自分で申請できるケース、司法書士に相談すべきケースについて解説します。

相続登記のポイント

1. 相続登記とは、亡くなった人名義の不動産を相続人名義へ変更する手続き
2. 2024年4月1日から相続登記は義務化された
3. 不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請が必要
4. 正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性がある
5. 相続人が多い、不動産が複数ある、遺産分割協議書が必要な場合は司法書士への相談がおすすめ

相続登記とは

相続登記とは、亡くなった人名義の不動産を、相続人の名義へ変更する登記手続きです。

不動産の所有者は、法務局の登記簿に記録されています。親や配偶者が亡くなって不動産を相続しても、相続登記をしなければ登記簿上の名義は亡くなった人のままです。

たとえば、父親名義の自宅を長男が相続する場合、登記簿上の所有者を父親から長男へ変更する手続きが相続登記です。

相続登記をすることで、相続した不動産の所有者を明確にできます。将来、不動産を売却する場合や担保に入れる場合、建物を解体する場合などにも、相続登記を済ませておくことが重要です。

相続登記が必要になるケース

相続登記は、相続によって不動産を取得した場合に必要です。

不動産には、土地、建物、マンション、空き家、農地、山林、共有持分などが含まれます。親名義の自宅だけでなく、使っていない土地や遠方の不動産も対象になることがあります。

相続登記が必要になる主なケース

• 亡くなった親名義の自宅を相続した
• 土地や建物を相続した
• マンションを相続した
• 空き家を相続した
• 農地や山林を相続した
• 不動産の共有持分を相続した
• 遺言書で不動産を取得した
• 遺産分割協議で不動産を取得することになった

不動産を相続したかどうかわからない場合は、固定資産税納税通知書、名寄帳、登記事項証明書などを確認します。

名寄帳は市区町村ごとの管理になるため、複数の自治体に不動産がある可能性がある場合は、固定資産税通知書や権利証、親族からの聞き取りもあわせて確認しましょう。

特に、親が複数の不動産を所有していた場合や、遠方の土地を持っていた場合は、相続登記が必要な不動産を漏れなく確認することが大切です。

相続登記の義務化と期限

2024年4月1日から、相続登記は義務化されました。

相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

また、遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた相続登記を申請する必要があります。

相続登記の期限

ケース	申請期限
相続で不動産を取得したことを知った	不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内
遺産分割協議で不動産を取得した	遺産分割が成立した日から3年以内
2024年4月1日より前の相続で未登記の不動産がある	原則として2027年3月31日まで

相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。過去に相続した不動産の名義が亡くなった人のままになっている場合も、期限内に対応する必要があります。

期限を過ぎると直ちに過料になるとは限りませんが、正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

相続登記をしない場合のリスク

相続登記をしないまま放置すると、過料の可能性だけでなく、将来の売却や管理にも影響します。

相続登記をしない場合に起こる主なリスク

リスク	内容
10万円以下の過料の可能性	正当な理由なく期限内に申請しない場合、過料の対象になる可能性があります。
不動産を売却しにくい	亡くなった人名義のままでは、原則として売却手続きを進められません。
相続人が増える	放置している間に相続人が亡くなると、次の相続が発生して関係者が増えます。
遺産分割協議が難しくなる	相続人が増えるほど、全員の合意を得ることが難しくなります。
権利関係が複雑になる	長期間放置すると、誰がどの持分を持つのか確認しにくくなります。

特に、亡くなった親や祖父母の名義のままになっている不動産は、時間が経つほど相続人が増え、手続きが複雑になりやすいです。

相続登記は、過料を避けるためだけでなく、将来の売却・管理・次の相続をスムーズにするためにも早めに進めましょう。

相続登記の必要書類

相続登記では、被相続人と相続人の関係、不動産の内容、不動産を取得する人を確認するために複数の書類が必要です。

必要書類は、遺言書がある場合、遺産分割協議をした場合、法定相続分で登記する場合などによって変わります。

相続登記で主に必要になる書類

書類	内容
被相続人の出生から死亡までの戸籍	相続人を確定するために必要です。
被相続人の住民票除票または戸籍の附票	登記簿上の住所と被相続人をつなげるために必要です。
相続人の戸籍謄本	相続人であることや現在も生存していることを確認します。
不動産を取得する人の住民票	新しい名義人の住所を登記するために必要です。
固定資産評価証明書	登録免許税を計算するために必要です。
登記申請書	法務局へ提出する申請書です。
遺産分割協議書	相続人全員で不動産の取得者を決めた場合に必要です。
相続人全員の印鑑証明書	遺産分割協議書を使う場合に必要です。
遺言書	遺言書に基づいて登記する場合に必要です。

戸籍や住民票、固定資産評価証明書は、取得する自治体や不動産の数によって必要通数が変わります。

必要書類が不足していると、法務局から補正を求められたり、申請が進まなかったりすることがあります。相続登記では、最初に必要書類を整理してから申請することが大切です。

相続登記の流れ

相続登記は、相続人や不動産を確認し、必要書類を集めたうえで、法務局へ申請します。

相続登記の基本的な流れ

1. 不動産の登記内容を確認する
2. 被相続人の戸籍を集める
3. 相続人を確定する
4. 固定資産評価証明書など不動産関係の書類を集める
5. 遺言書または遺産分割協議の内容を確認する
6. 登記申請書を作成する
7. 登録免許税を計算する
8. 管轄の法務局へ申請する
9. 登記完了後、登記完了証や登記識別情報通知などを確認する

相続登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。相続人の住所地や被相続人の本籍地ではなく、不動産の所在地で判断します。

複数の不動産があり、管轄法務局が異なる場合は、それぞれの法務局で申請が必要になることがあります。

遠方の不動産や複数の不動産がある場合は、書類収集や申請先の確認に手間がかかる可能性があります。

遺言書がある場合の相続登記

遺言書で不動産を取得する人が指定されている場合は、原則として遺言書の内容に従って相続登記を進めます。

たとえば、「長男に自宅を相続させる」と遺言書に記載されている場合、長男が不動産を取得する内容で登記を申請します。

遺言書がある場合に確認すべきこと

• 遺言書が有効な形式で作成されているか
• 不動産の表示が登記簿と一致しているか
• 不動産を取得する人が明確に記載されているか
• 遺言執行者が指定されているか
• 自筆証書遺言の場合、検認が必要か

自宅などで見つかった自筆証書遺言は、原則として家庭裁判所の検認が必要です。一方、法務局で保管されている自筆証書遺言や公正証書遺言は、検認が不要です。

遺言書の内容が曖昧だったり、不動産の表示が現在の登記簿と合わなかったりすると、相続登記がスムーズに進まない可能性があります。

遺産分割協議をした場合の相続登記

遺言書がない場合や、遺言書に記載されていない不動産がある場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこない、不動産を誰が取得するかを決めます。

遺産分割協議が成立したら、その内容を遺産分割協議書にまとめます。相続登記では、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が必要になります。

遺産分割協議書には、不動産を取得する人、不動産の表示、相続人全員の署名・実印での押印などを記載します。

相続人が一人でも漏れている場合や、協議書の不動産表示に誤りがある場合、相続登記ができない、または協議をやり直す可能性があります。

法定相続分で登記する場合

遺産分割協議がまとまっていない場合でも、相続人の法定相続分に応じて相続登記をする方法があります。

たとえば、相続人が子ども2人だけの場合、それぞれ2分の1ずつの共有名義で登記することがあります。

ただし、法定相続分で共有登記をすると、後日不動産を売却したり、遺産分割協議で取得者を決め直したりする際に、追加の登記が必要になることがあります。

また、不動産を共有名義にすると、売却、賃貸、解体、大規模修繕などで共有者の同意が必要になり、将来のトラブルにつながることがあります。

法定相続分で登記する場合は、将来の売却・管理・遺産分割の見通しまで考えて判断することが大切です。

相続登記の費用と登録免許税

相続登記では、登録免許税、戸籍や住民票などの取得費用、司法書士に依頼する場合の報酬などがかかります。

相続登記でかかる主な費用

費用	内容
登録免許税	原則として固定資産評価額の0.4％
戸籍・住民票などの取得費用	取得する書類や通数によって異なる
固定資産評価証明書の取得費用	自治体によって異なる
登記事項証明書の取得費用	取得方法や通数によって異なる
司法書士報酬	依頼する内容、不動産の数、相続人の数などによって異なる

登録免許税は、原則として固定資産評価額の0.4％です。たとえば、固定資産評価額が1,000万円の不動産であれば、登録免許税は4万円です。

ただし、一定の土地については登録免許税の免税措置を利用できる場合があります。対象になるかどうかは、不動産の内容や評価額などによって変わります。

司法書士に依頼する場合は、登録免許税や実費とは別に司法書士報酬がかかります。費用が気になる場合は、不動産の数、相続人の数、遺産分割協議書の有無を伝えて見積もりを確認することが大切です。

相続登記は自分でできる？

相続登記は、自分で申請することもできます。

相続人が少なく、不動産が1つだけで、遺産分割協議の内容も単純な場合は、自分で手続きを進められるケースもあります。

自分で相続登記しやすいケース

• 相続人が少ない
• 相続人同士で争いがない
• 不動産が1つだけ
• 不動産の所在地が近い
• 被相続人の住所変更が少ない
• 必要書類を自分で集められる
• 法務局とのやり取りに対応できる

司法書士に依頼したほうがよいケース

• 相続人が多い
• 兄弟姉妹や甥・姪が相続人になる
• 前婚の子どもや認知された子どもがいる
• 不動産が複数ある
• 管轄の法務局が複数ある
• 被相続人の住所変更が多い
• 古い相続登記が未了になっている
• 遺産分割協議書の作成が必要
• 相続登記の期限が迫っている
• 法務局から補正を求められた

自分で相続登記をする場合、費用を抑えられる可能性があります。一方で、書類の不足や申請書の誤りがあると、法務局から補正を求められ、手続きに時間がかかることがあります。

相続関係が複雑な場合や期限が迫っている場合は、最初から司法書士に相談したほうがスムーズです。

相続人申告登記とは

相続人申告登記とは、期限内に正式な相続登記をすることが難しい場合に、相続人であることなどを法務局へ申し出る制度です。

相続人申告登記をすると、申出をした相続人については、その相続人自身の相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。

たとえば、相続人が多くて遺産分割協議がまとまらない場合や、相続関係の確認に時間がかかる場合などに利用を検討します。

相続人申告登記で注意すべきこと

項目	内容
できること	申出をした相続人について、その相続人自身の相続登記の申請義務を履行したものとみなされる
できないこと	不動産の名義変更を完了させることはできない
注意点	不動産を売却する場合などは、別途相続登記が必要

相続人申告登記は、相続登記の代わりに名義変更を完了させる制度ではありません。あくまで、期限内に正式な相続登記が難しい場合に、義務違反を避けるために利用する制度です。

遺産分割協議が成立した場合は、改めてその内容に応じた相続登記を申請する必要があります。

相続登記の期限が迫っている場合は、正式な相続登記ができるのか、相続人申告登記を利用すべきかを早めに確認することが大切です。

相続登記を司法書士に相談すべきケース

相続登記は自分で申請することもできますが、相続関係や不動産の状況によっては、司法書士に相談したほうがスムーズです。

司法書士に相談すべきケース

• 相続登記に必要な書類がわからない
• 戸籍の集め方がわからない
• 相続人が多い
• 兄弟姉妹や甥・姪が相続人になる
• 前婚の子どもや認知された子どもがいる
• 遺産分割協議書を作成したい
• 不動産が複数ある
• 遠方の不動産を相続した
• 長年、亡くなった人名義のまま放置している不動産がある
• 相続登記の期限が迫っている
• 相続人申告登記を利用すべきか知りたい

司法書士に相談できること

相談内容	内容
相続人調査	戸籍を確認し、誰が相続人になるかを整理します。
戸籍収集	被相続人の出生から死亡までの戸籍や相続人の戸籍収集をサポートします。
遺産分割協議書の作成	不動産を誰が取得するかなど、相続人全員の合意内容を協議書にまとめます。
相続登記	相続した不動産の名義変更を法務局へ申請します。
相続人申告登記	期限内に正式な相続登記が難しい場合の申出手続きをサポートします。

一方で、相続人同士で争いがある場合や、遺産分割の交渉代理が必要な場合は弁護士、相続税申告や具体的な税額計算は税理士に相談しましょう。

日本リーガル司法書士事務所では、相続人調査、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、相続登記、相続人申告登記などをサポートしています。

親名義の不動産が残っている方、相続登記の期限が不安な方、必要書類や手続きの進め方がわからない方は、現在の状況を整理するところからお気軽にご相談ください。

相続登記についてよくある質問

相続登記とは何ですか？

相続登記とは、亡くなった人名義の土地や建物、マンションなどの不動産を、相続人の名義へ変更する登記手続きです。

相続登記は義務ですか？

はい。2024年4月1日から相続登記は義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から原則として3年以内に申請する必要があります。

相続登記をしないとどうなりますか？

正当な理由なく期限内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。また、不動産を売却できない、相続人が増える、権利関係が複雑になるなどの不利益が生じることがあります。

相続登記の期限はいつまでですか？

相続で不動産を取得したことを知った日から原則として3年以内です。遺産分割協議で不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に申請する必要があります。

相続登記の必要書類は何ですか？

主に、被相続人の出生から死亡までの戸籍、被相続人の住民票除票または戸籍の附票、相続人の戸籍、不動産を取得する人の住民票、固定資産評価証明書、登記申請書などが必要です。遺産分割協議をした場合は、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書も必要になります。

相続登記の費用はいくらですか？

相続登記では、登録免許税、戸籍や住民票などの取得費用、司法書士に依頼する場合の報酬などがかかります。登録免許税は、原則として固定資産評価額の0.4％です。

相続登記は自分でできますか？

相続登記は自分で申請することもできます。ただし、相続人が多い場合、不動産が複数ある場合、遺産分割協議書が必要な場合、古い相続登記が未了の場合などは、司法書士に相談したほうがスムーズです。

遺産分割協議がまとまらない場合はどうすればいいですか？

遺産分割協議がまとまらず、期限内に正式な相続登記が難しい場合は、相続人申告登記を検討することがあります。ただし、相続人申告登記は不動産の名義変更を完了させる手続きではありません。

過去に相続した不動産も相続登記の義務化の対象ですか？

はい。2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ相続登記が済んでいない不動産も義務化の対象です。原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

相続登記は早めに進めましょう

相続登記は、亡くなった人名義の不動産を相続人名義へ変更する重要な手続きです。

2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から原則として3年以内に申請する必要があります。

相続登記を放置すると、10万円以下の過料の対象になる可能性があるだけでなく、売却できない、相続人が増える、権利関係が複雑になるなどの不利益が生じることがあります。

特に、相続人が多い場合、不動産が複数ある場合、遺産分割協議書が必要な場合、長年放置している不動産がある場合は、手続きが複雑になりやすいです。

日本リーガル司法書士事務所では、相続人調査、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、相続登記、相続人申告登記などをサポートしています。

親名義の不動産が残っている方、相続登記の期限が不安な方、必要書類や手続きの進め方がわからない方は、現在の状況を整理するところからお気軽にご相談ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり結果を保証するものではありません。地域の運用や事案の内容により結論は異なります。最終判断は必ず専門家への相談により行ってください。