相続登記の義務化とは？期限・過料・過去の相続も対象になるケースを司法書士が解説

相続登記の義務化とは、相続によって土地や建物などの不動産を取得した人に対して、一定期間内に相続登記を申請することを義務付ける制度です。

相続登記は、2024年4月1日から義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

また、2024年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記が済んでいない不動産は義務化の対象です。過去に相続した不動産を放置している場合も、期限内に手続きを進める必要があります。

正当な理由なく相続登記をしない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。この記事では、相続登記義務化の内容、期限、過料、過去の相続が対象になるケース、相続人申告登記、必要書類、司法書士に相談すべきケースについて解説します。

相続登記義務化のポイント

1. 相続登記の義務化は2024年4月1日から開始
2. 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要
3. 2024年4月1日より前の相続でも、未登記の不動産は対象
4. 過去の相続で未登記の場合は、原則として2027年3月31日までに申請が必要
5. 正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性

相続登記の義務化とは

相続登記の義務化とは、相続によって不動産を取得した人が、決められた期限内に不動産の名義変更をしなければならない制度です。

相続登記とは、亡くなった人名義の土地や建物、マンションなどを、相続人の名義に変更する登記手続きのことです。

以前は、相続登記をするかどうかは相続人の判断に任されていました。しかし、相続登記をしないまま放置される不動産が増え、所有者不明土地の問題が全国的に広がったため、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

開始日	2024年4月1日
対象者	相続により不動産の所有権を取得した人、または遺言によって不動産を取得した相続人
申請期限	不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内
過料	正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性
過去の相続	2024年4月1日より前に発生した相続でも、未登記の不動産は対象

相続登記の義務化では、「亡くなった日から必ず3年以内」ではなく、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内という点が重要です。

相続登記が義務化された理由

相続登記が義務化された主な理由は、所有者不明土地の増加を防ぐためです。

所有者不明土地とは、登記簿を確認しても現在の所有者がわからない土地や、所有者が判明していても連絡が取れない土地のことです。

相続登記をしないまま放置すると、登記簿上は亡くなった人の名義のままになります。その後、相続人が亡くなって次の相続が発生すると、関係者が増え、誰が所有者なのかを確認することが難しくなります。

所有者不明土地が増えると起こる問題

問題	内容
売却や活用が難しい	現在の所有者がわからず、不動産の売却や活用を進めにくくなります。
公共事業の妨げになる	道路整備や再開発などで土地の所有者確認に時間がかかることがあります。
災害復興が遅れる	災害後の復旧や復興の場面で、所有者確認が進まず手続きが滞ることがあります。
空き家や管理不全につながる	相続した不動産の管理責任が曖昧になり、放置される原因になることがあります。

相続登記を早めに済ませておくことで、所有者を明確にし、将来の売却・管理・承継を進めやすくできます。

相続登記の期限はいつまで？

相続登記の期限は、原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。

「相続開始を知った日」だけでなく、「不動産の所有権を取得したことを知った日」が基準になるため、相続財産の調査によって後から不動産が見つかった場合は、その不動産を取得したことを知った日から期限を考えることになります。

期限の考え方

ケース	相続登記の期限
2024年4月1日以降に相続が発生した	不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内
遺産分割協議で不動産を取得した	遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記が必要
後から不動産の存在を知った	不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内

相続人が複数いる場合や遺産分割協議に時間がかかる場合は、期限が迫ってから慌てることがないよう、早めに戸籍や不動産の資料を確認しておきましょう。

2024年4月1日より前の相続も義務化の対象

相続登記の義務化で特に注意したいのが、2024年4月1日より前に発生した相続も対象になるという点です。

たとえば、親や祖父母が亡くなったあと、不動産の名義変更をしないまま放置している場合、その不動産も相続登記義務化の対象になります。

2024年4月1日より前に相続した不動産で、まだ相続登記が済んでいない場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

過去の相続で注意すべきケース

• 亡くなった親名義のままになっている実家がある
• 祖父母名義の土地を家族で使い続けている
• 固定資産税は払っているが、登記名義は亡くなった人のままになっている
• 相続人同士で話し合いをしないまま長年放置している
• 空き家や農地など、利用していない不動産がある

過去の相続を放置している場合、相続人が増えていたり、戸籍収集が複雑になっていたりすることがあります。早めに確認しておくことで、期限に余裕を持って対応できます。

相続登記をしない場合の過料とデメリット

相続登記を正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

過料は刑罰ではありませんが、相続登記を放置してよいという意味ではありません。過料以外にも、不動産を売却できない、相続人が増えて協議が難しくなるなどのデメリットがあります。

相続登記をしないデメリット

デメリット	内容
10万円以下の過料の可能性	正当な理由なく期限内に申請しない場合、過料の対象になる可能性があります。
売却できない	亡くなった人名義のままでは、原則として不動産を売却できません。
相続人が増える	放置している間に相続人が亡くなると、次の相続が発生して関係者が増えます。
協議がまとまりにくくなる	相続人が増えるほど、遺産分割協議で全員の合意を得にくくなります。
差押えのリスクがある	相続人の債権者が、法定相続分を差し押さえる可能性があります。

相続登記は、過料を避けるためだけでなく、将来の売却や管理、次の世代への承継をスムーズにするためにも重要です。

期限内に遺産分割がまとまらない場合の対処法

相続登記の期限までに遺産分割協議がまとまらない場合でも、何もしないまま放置するのは避けましょう。

相続人が複数いる場合、不動産を誰が取得するか決まらず、3年以内に正式な相続登記ができないことがあります。このような場合には、法定相続分での相続登記や相続人申告登記を検討します。

対処法	内容
法定相続分で登記する	相続人の法定相続分に応じて登記する方法です。後日、遺産分割が成立した場合は、その内容に応じた登記が必要になることがあります。
相続人申告登記をする	相続人であることを申し出ることで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる制度です。
専門家に相談する	相続関係や不動産の状況を確認し、どの方法が適切か整理します。

法定相続分で登記した後に遺産分割協議が成立すると、あらためて持分移転登記などが必要になることがあります。そのため、費用や手間も含めて慎重に判断することが大切です。

どの方法が適しているかは、相続人の人数、遺産分割の状況、不動産の利用予定によって変わります。判断に迷う場合は、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

相続人申告登記とは

相続人申告登記とは、相続登記の期限内に正式な相続登記をすることが難しい場合に、相続人であることを法務局へ申し出る制度です。

相続人申告登記をすることで、申出をした相続人については、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。遺産分割協議がまとまっていない場合や、相続人が多く登記の準備に時間がかかる場合に活用できます。

相続人申告登記でできること・できないこと

項目	内容
できること	申出をした相続人について、相続登記の申請義務を期限内に履行したものとみなされます。
できないこと	不動産の名義を正式に相続人へ移す手続きではありません。
注意点	遺産分割が成立した場合は、その日から3年以内に遺産分割の内容に応じた相続登記が必要です。

相続人申告登記は、相続登記の代わりに不動産の名義変更を完了させる制度ではありません。あくまで、正式な相続登記までの間に義務違反を避けるための制度と考えるとわかりやすいです。

相続登記の必要書類と申請方法

相続登記では、被相続人と相続人の関係、不動産の内容、遺産分割の有無などを確認するために複数の書類が必要です。

相続登記で主に必要になる書類

書類	内容
被相続人の戸籍謄本等	出生から死亡までの戸籍、除籍、改製原戸籍などを集めます。
被相続人の住民票除票など	登記簿上の住所と亡くなった人をつなげるために必要です。
相続人の戸籍謄本	相続人であることを確認するために必要です。
不動産を取得する人の住民票	新しく名義人になる相続人の住所を確認します。
固定資産評価証明書	登録免許税を計算するために必要です。
遺産分割協議書	相続人全員で不動産の取得者を決めた場合に必要です。
相続人全員の印鑑証明書	遺産分割協議書を使う場合に必要です。

遺言書がある場合、法定相続分で登記する場合、遺産分割協議によって登記する場合など、状況によって必要書類は変わります。

相続登記の申請方法

1. 不動産の登記内容を確認する
2. 相続人を確定するために戸籍を集める
3. 固定資産評価証明書など不動産関係の書類を集める
4. 遺産分割協議が必要な場合は、相続人全員で協議する
5. 登記申請書を作成する
6. 登録免許税を計算する
7. 管轄の法務局へ申請する

相続登記は自分で申請することもできます。ただし、戸籍の不足や申請書の不備があると、法務局から補正を求められることがあります。

相続登記を司法書士に相談すべきケース

相続登記は自分で申請することもできますが、相続関係が複雑な場合や不動産が複数ある場合は、書類の収集や申請書の作成に時間がかかることがあります。

次のようなケースでは、司法書士に相談することをおすすめします。

• 亡くなった人名義の不動産を長年放置している
• 2024年4月1日より前に相続した不動産の登記が済んでいない
• 相続人が多い
• 兄弟姉妹や甥・姪が相続人になる
• 相続人の中に連絡が取れない人がいる
• 不動産が複数ある
• 管轄の法務局が複数ある
• 戸籍の集め方がわからない
• 遺産分割協議書の作成が必要
• 期限内に相続登記できるか不安

相続登記を放置している期間が長いほど、相続人が増えたり、必要な戸籍が増えたりして、手続きが複雑になりやすくなります。

日本リーガル司法書士事務所では、相続登記をはじめ、戸籍収集、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成などをサポートしています。相続登記の期限や必要書類が不安な方は、まずは現在の状況を整理するところからご相談ください。

相続登記義務化についてよくある質問

相続登記の義務化はいつから始まりましたか？

相続登記の義務化は、2024年4月1日から始まりました。

2024年4月1日より前の相続も対象になりますか？

はい。2024年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記が済んでいない不動産は義務化の対象です。原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

相続登記をしないと必ず過料になりますか？

必ず過料になるわけではありません。ただし、正当な理由なく期限内に相続登記を申請しない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

遺産分割協議がまとまらない場合はどうすればいいですか？

遺産分割協議がまとまらず、期限内に正式な相続登記が難しい場合は、相続人申告登記を利用する方法があります。相続人申告登記をすることで、申出をした相続人については、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。

相続人申告登記をすれば名義変更は完了しますか？

いいえ。相続人申告登記は、相続登記の申請義務を履行したものとみなす制度であり、不動産の名義変更を完了させる制度ではありません。遺産分割が成立した場合は、その内容に応じた相続登記が必要です。

相続登記の登録免許税はいくらですか？

相続登記の登録免許税は、原則として固定資産評価額の0.4％です。司法書士に依頼する場合は、登録免許税や実費とは別に司法書士報酬がかかります。

相続登記は自分でできますか？

相続登記は自分で申請することもできます。ただし、相続人が多い場合、戸籍の収集が複雑な場合、不動産が複数ある場合、遺産分割協議書の作成が必要な場合は、司法書士に相談したほうがスムーズです。

相続登記の義務化で不安がある方は早めにご相談ください

相続登記の義務化により、不動産を相続した人は期限内に相続登記を申請する必要があります。2024年4月1日より前に相続した不動産であっても、未登記であれば義務化の対象です。

特に、亡くなった親や祖父母の名義のままになっている不動産がある場合、相続人が増えて手続きが複雑になっている可能性があります。

日本リーガル司法書士事務所では、相続登記、戸籍収集、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成などをサポートしています。

相続登記の期限がわからない方、過去に相続した不動産を放置している方、必要書類の集め方がわからない方は、期限や必要書類を整理するところからお気軽にご相談ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり結果を保証するものではありません。地域の運用や事案の内容により結論は異なります。最終判断は必ず専門家への相談により行ってください。