相続登記の義務化について

令和6年4月1日から相続登記の申請義務化が始まります

現在、相続で不動産を譲り受けた場合、不動産登記をすることなく他の者に所有権を主張することができ、相続時に所有権登記をしなくても問題はありません。

このことから、相続登記を怠るケースが増えそのまま所有者が誰か分からないままの土地が増え続けています。

このような背景から、令和6年4月1日から不動産登記が義務化されます。取得を知ってから3年以内に相続登記を行わないと過料の対象となるため注意が必要です。

なぜ相続登記は義務化されるのか？

政府が不動産登記の義務化を検討し始めたのは東日本大震災です。この震災によって、所有者が誰か分からない土地がたくさんでてしまったことが原因と考えられます。

所有者不明の土地が問題に

震災の被害に遭った土地の不動産登記を確認しましたが、所有者が10年以上前に亡くなっていたり、誰に相続されたのか分からないという事実が発覚しました。

所有者不明の土地は、復興事業での砂防設備や電気・ガス・水道などを作るための用地買収の妨げとなりました。

所有者不明の土地は、全国で約410万ヘクタールにも上り、2040年には720万ヘクタール(北海道の本島)に広がる計算になっています。

経済的損失は累積6兆円

不動産登記を対策しないまま2040年まで放置すると、経済損失額は6兆円となる見込みです。この問題を解決するために、国は相続登記の義務化に向けて動く形になりました。そして、2021年4月21日に国会で成立されました。

義務化されたらどうなるか

義務化実現に向けて、登記をしていない場合には罰則を設ける案も出ています。

しかし、義務化の必要性を国民が理解しなければ、実効性に欠け、また相続したはいいが、不動産の価値がつかず、相続税や固定資産税のほか、登録免許税や司法書士に依頼した時にかかる費用などの支出が増えてきます。

そこに経済的負担になる罰則を強いるのはやりすぎだという声も上がっています。

不動産登記制度の本来の目的から逸れないように日々議論が進められています。

相続登記に3年以内の期限ができ罰則が制定される

相続を知った日(被相続人が亡くなった日)から3年以内に相続登記を申請しないと10万円以下の過料が課されます。

本来、相続登記は基本的に相続人全員でするものとされていましたが、登記申請を促進させるために、単独で申請できることになりました。

もし、相続開始をして遺産分割協議が3年以内に完了できない場合、法定相続分による相続登記をし、自分が相続人であることを期間内に法務局へ申請することによって、一時的に過料を免れることが可能です。

遺産分割協議がまとまり、不動産を取得した場合には、その日から相続登記をしなければ過料の対象となってしまうので注意が必要です。

所有者の住所や氏名に変更があった場合、変更登記が義務化される

相続登記の義務化と同じく、所有者不明の土地が増える事を避けるため住所や氏名を変更した場合には、変更登記が義務化されることになります。

期限は所有者である法人や個人の氏名、住所に変更があった日から2年以内に変更登記をしなければいけません。

期限以内に変更しなかった場合は5万円以下の過料が課されます。

所有者情報の提供の義務化

法改正が施行されると、個人が新たに不動産登記をする場合、生年月日などの情報を法務局に提供することが義務化されます。記載されるのは、住所と氏名だけです。

住民基本台帳ネットワークシステムといった商業・法人登記システムで所有者の変更が分かるシステムで法務局が認識しやすいようになっています。

住民基本台帳ネットワークシステムで、所有者の氏名や住所が変わったことを法務局が認識した場合、職権で変更登記することが可能になりました。

土地の所有権放棄の制度化

相続で土地を相続した場合、所有権を放棄して国へ返すことが可能になります。

不動産を相続したはいいが、土地の売却が難しかったり、活用方法がないような土地は、所有権を放棄できずに固定資産税をずっと払い続けないといけません。

法改正がされ、不要な土地の相続を放棄できるようになれば、相続時に不要な土地を放棄して他の遺産を相続できるようになります。

相続登記しないデメリット

相続登記しなかった場合のデメリットはいくつかあります。

登記していない場合、売却できない

民法によって登記をしていない不動産は第三者に対して主張できません。

不動産を相続した場合、所有者が相続人自らであることを証明する必要があり、登記上の名義人でなければなりません。

また、不動産の登記は実際に行われている必要があり、被相続人からそのまま買主に対して所有権の移転登記をすることは不可能です。

すぐに売却を考えているのであれば、他の手続きと一緒に不動産登記をしてしまう方が無難です。

権利関係が複雑になってしまう

不動産の相続登記をするには遺産分割協議書が必要となってきます。

また、相続した土地を売却する場合にも、相続登記が必要です。

被相続人が亡くなってから、相続登記を早急に行わず長い間放置してしまうと、他の相続人と連絡が取れなくなってしまったり、相続人が増えてしまって関係が複雑になり、遺産分割協議で全員の合意をもらうことが難しくなってきます。

自分の子供や孫のことを考えて、複雑な不動産登記を残さないためにも、早めに相続登記をおこなうことが大切です。

差し押さえされる可能性がある

相続人の中に債務者がおり、支払いが滞っている場合、債権者によって不動産の相続持ち分を差し押さえられてしまうケースもあります。

債権者は法律に基づき、借金がある相続人の法定相続分を差し押さえることが可能です。

もし、遺産分割協議がまとまっている場合でも、相続登記を完了させていないと、不動産を差し押さえた債権者に対して、それが自分のものと主張できません。

取得した土地を国庫帰属させられるようになる

今回の法改正により、相続した土地を各地の法務局に申請し承認されれば国庫に帰属させることができるようになります。土地を保有し続けるには負担が大きく、手放したくても買い手が見つからなかったりと、相続した土地を持て余してしまうことを避けるためにこの制度はできました。

しかし、全ての申請を認めるのではなく以下の制限があります。

• 使用している土地
• 建物がある土地
• 収益を目的とする権利が設定されてしまっている土地
• 担保に設定している土地
• 法務省令で定めている基準を超える特定有害物質に汚染されている土地
• 境界が明らかになっていない土地、または範囲について争いがある土地

相続登記の手続きでの必要書類

相続登記の手続きとは、被相続人(亡くなった人）から土地などの不動産を相続した際に、相続人が名義の変更をする手続きです。手続きは、遺言や遺産分割協議の有無によって必要書類が変わってきます。

遺言書がある場合

• 遺言書
• 被相続人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 検認調書または、検認済証明書(公正証書遺言の場合は不要)
• 不動産を相続する人の住民票
• 不動産を相続する人の戸籍謄本
• 遺言執行者の選任審判書謄本

遺言書がなくて遺産分割協議がある

• 遺産分割協議書(法定相続人全員の署名・実印の捺印があるもの)
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍
• 相続人全員の印鑑証明書
• 不動産を相続する人の住民票
• 被相続人出生から死亡までの戸籍

遺言書がなくて遺産分割協議書がない場合

• 被相続人出生から死亡までの戸籍
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍
• 相続人全員の住民票

相続登記の義務は(現状)ない

現状、相続登記の義務はありませんが、令和6年より義務化される見込みとなっています。

登記していない土地(不動産)が多いワケ

最後の登記から50年以上過ぎている土地は大都市で6.6%、中小都市で26.6%あります。

多くの場合、登記簿上の名義人が死亡しており、名義人変更しておらずそのままになっているケースがほとんどです。

その理由として、相続登記への法的な義務がないことが挙げられます。手続きが難しく専門家に頼むとしても報酬を支払ったり、登録免許税もかかってしまいます。

これらの手続きが面倒で、放置しがちなってしまいます。しかし、長い年月の間放置をしてしまうとさらに面倒なことになってしまいます。

相続登記の申請は、土地を誰が引き継ぐか法定相続人が集まり、全員の合意を得たのちに全員分の署名・捺印が必要になってきます。

しかし、長い間放置してしまうと、連絡が取れなくなってしまった人が居たり、亡くなってしまっていたりと、全員分の署名を集めにくくなってしまいます。

そういった面倒を避け、自分の子供や家族に不動産を渡しやすいように早めの登記をおすすめします。

相続登記を司法書士に依頼する

令和6年4月1日の法改正により、相続登記の義務化が始まります。期限内におこなわないと過料の対象なってしまうので、早めの登記をおすすめします。相続登記について、まずは当社の司法書士にお気軽にご相談ください。