空き家の相続を徹底解説！対策と注意点・売却特例について

相続の際に空き家が含まれていると、どう扱えば良いのか悩まれる方が多いのではないでしょうか。

空き家は管理や税金、売却時の手続きなど多くのリスクや負担を伴いますが、適切な対策を取ることで大きな損失を避けることができます。

本記事では、空き家のリスク、活用方法、売却時の税制優遇について徹底解説します。

空き家とは何か？空き家率の現状

空き家の法的定義

空き家は、法的には「空家等対策の推進に関する特別措置法」により定義されています。

この法律によると、空き家とは「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」とされ、居住実態のない建物全般が対象となります。

また、国や地方公共団体が所有・管理するものは対象外とされている点にも注意が必要です。

空き家率の現状

日本国内の空き家の数は年々増加しています。総務省統計局が公表している「住宅・土地統計調査（平成30年）」によれば、全国の空き家率は13.6％と過去最高の水準に達しています。

特に、地方や過疎化が進む地域では、相続による空き家の増加が深刻な問題となっており、今後もこの傾向は続くと予想されています。

相続をきっかけに空き家を所有することになった方も多く、空き家の管理や活用に関する知識は、今や誰にとっても必要なものといえるでしょう。

このような背景から、空き家対策に関する法律や制度が整備され、相続時に適切な判断が求められるようになってきています。

空き家を放置するリスクとは

特定空家等のリスク

空き家をそのまま放置しておくと、「特定空家等」に指定される可能性があります。

特定空家等とは、倒壊の危険性や衛生上の問題があると認められた空き家を指し、「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、次のような基準で判断されます。

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われず、著しく景観を損なっている状態
• 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態

このように指定されると、行政からの指導や勧告、命令が行われ、最終的には行政代執行により取り壊し費用を請求されることもあります。

固定資産税の増額リスク

通常、住宅用地には固定資産税の軽減措置が適用され、1/6〜1/3に減額されます。

しかし、特定空家等に指定されるとこの軽減措置が適用されず、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

空き家のまま放置すると、経済的な負担が増加し、手遅れになる前に適切な対処が必要です。

資産価値の下落と売却困難

空き家は時間の経過とともに劣化が進み、建物としての価値が下がります。

また、管理がされていないことで、雑草の繁茂や外壁の劣化が進み、買い手がつきにくくなる要因にもなります。

結果として、売却が困難になり、処分にも費用がかかる悪循環に陥ることがあるため、早めの対応が重要です。

空き家を相続した場合の対処法

空き家の資産価値に応じた対処法

空き家を相続した場合、資産価値の有無によって適切な対処法が異なります。

資産価値がある空き家であれば、売却や賃貸、居住など活用方法を検討することができますが、価値が低い場合はコストを抑えた処分も選択肢となります。

売却する

資産価値がある場合、早めに売却することで維持管理の負担を軽減し、将来的なリスクを回避できます。

売却には不動産会社への依頼や市場価格の把握が必要ですが、買い手がつかなければ売却は難航する点に注意が必要です。

賃貸として貸し出す

リフォームやクリーニングを施して、賃貸用住宅として貸し出すことで家賃収入を得ることができます。

ただし、貸主責任が発生するため、インフラやトラブル対応の義務があることを理解しておきましょう。

自身の住居とする

相続した空き家を自身の住居やセカンドハウスとして利用する方法もあります。

自ら住むことで、空き家の放置リスクを避けると同時に、住宅用地の特例も維持することができます。

ただし、空き家控除の特例は適用できなくなりますので、活用方法は慎重に検討しましょう。

解体して更地にする

老朽化が進んだ空き家は、解体して更地にすることで、売却しやすくなる場合があります。

解体費用は高額（木造住宅で100万円以上が相場）になるため、費用対効果をよく検討する必要があります。

寄付する

売却や賃貸が難しい場合、自治体や法人への寄付を検討することもできます。

ただし、寄付にも登記費用や条件が必要で、寄付先によっては受け入れを拒否されることもあります。

空き家を売却したときの税制優遇

3,000万円の特別控除とは

空き家を売却した場合、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。

この特例を活用することで、譲渡所得税を大幅に軽減することが可能です。

ただし、すべての空き家売却に適用されるわけではなく、一定の要件を満たす必要があります。

適用条件のポイント

• 被相続人が一人で居住していた住宅であること
• 昭和56年5月31日以前に建築された一戸建て
• 売却前に耐震基準を満たすか、更地にしていること
• 相続発生日から3年以内の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること

また、売却までの間に誰かが居住したり、賃貸に出した場合は特例が適用されませんので注意が必要です。

必要書類と手続き

この特例を受けるには、「被相続人居住用家屋等確認書」や光熱費の停止を証明する書類などの提出が必要です。

税務署での手続きには時間がかかるため、売却前から準備を進めることが重要です。

空き家相続時に適用可能なその他の特例

小規模宅地の特例

「小規模宅地の特例」を活用すると、相続税評価額が最大で80％減額されます。

これは、被相続人の居住用宅地について、一定の条件を満たすことで課税負担を軽減できる制度です。

例えば、相続人が被相続人と同居していた場合や、「家なき子」として要件を満たしている場合には、限度面積330㎡まで80％減額の対象になります。

ただし、空き家の状態が長期に及んでいる場合や、誰も住んでいなかった宅地は対象外となるケースもあるため、事前の確認が必要です。

相続土地国庫帰属制度

2023年4月に施行された「相続土地国庫帰属制度」は、不要な土地を国に引き取ってもらう制度です。

この制度を利用すれば、相続した土地の管理義務を免れることができ、維持費や管理の負担から解放されます。

ただし、引き取りには条件があり、通常の管理に多大な費用を要する土地や法令により利用制限がある土地は対象外です。

また、制度の利用には審査や負担金が必要であるため、利用可否については専門家への相談をおすすめします。

空き家を相続した場合の税金

相続税

空き家を相続すると、他の財産と同様に相続税がかかる可能性があります。

相続税は、相続財産の総額から債務や葬儀費用を差し引き、基礎控除額を超えた場合に発生します。

基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。

例えば、相続人が3人の場合は4,800万円まで非課税となり、それを超えた額に対して課税されます。

固定資産税

空き家を所有している限り、毎年固定資産税が発生します。

固定資産税は、土地と建物の評価額に対して1.4％が課税標準とされていますが、地域によって異なる場合があります。

住宅用地の特例が適用されれば、固定資産税は1/6または1/3に軽減されますが、特定空家等に指定されるとこの軽減がなくなり、大幅な税負担増になることもあります。

税額の詳細は、市区町村の固定資産税課で確認することをおすすめします。

相続放棄をして空き家を相続しない場合

相続放棄の基本

空き家を含む全ての財産を相続放棄することで、空き家を相続しないという選択が可能です。

相続放棄は、相続開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述しなければなりません。

この手続きを行えば、空き家だけでなく負債などの他の財産も一切相続しないことになります。

放棄後の管理責任

相続を放棄したとしても、次の相続人が管理を始めるまでの間は空き家の管理責任が残ります。

全員が放棄した場合は、裁判所に相続財産管理人を選任してもらうまで、管理を怠ると損害賠償責任を問われるリスクもあります。

専門家への相談を

相続放棄は法的な手続きが必要であり、放棄後の管理や次の手続きに不安がある場合は、専門家への相談が安心です。

日本リーガル司法書士事務所では、相続放棄や空き家の処分に関するご相談を承っておりますので、ぜひご活用ください。

まとめ

空き家を相続すると、管理、税金、活用方法など多くの問題に直面します。しかし、適切な対処を行うことで、リスクを軽減し有効活用することも可能です。

特に、売却時には3,000万円の特別控除や、小規模宅地の特例など、税制優遇を上手に利用することが重要です。

空き家をどうするか迷ったときは、放置せず早めに対応することが、将来のトラブルを防ぐ第一歩です。

お困りの際は、日本リーガル司法書士事務所の無料相談をぜひご利用ください。