不動産を相続する場合の手続き・費用について｜必要書類・費用・評価まで徹底解説

不動産を相続する際、「何から手をつければいいのか分からない」「相続登記は本当に必要なのか」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。

2024年4月から相続登記が義務化され、期限内に手続きを行わないと10万円以下の過料が科される可能性があります。この制度変更により、これまで任意だった相続登記が法的義務となり、不動産を相続したすべての方に関わる重要な課題となりました。

本記事では、相続登記の義務化の背景から具体的な手続きの流れ、必要書類の取得方法、相続税の計算方法、そして相続した不動産の活用方法や売却の際の注意点まで、不動産相続に関するすべての疑問にお答えします。

相続登記を放置するリスクや対策、新設された「相続人申告登記制度」の活用法など、最新の制度情報も含めて解説しますので、相続手続きを円滑に進めるための参考にしてください。

不動産相続登記の義務化と罰則について

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。これまで任意とされていた相続登記の手続きが法的な義務となり、期限内に手続きを行わないと罰則が科されることになりました。

相続登記の義務化は、所有者不明土地問題の解消を目的とした法改正によるものです。空き家や空き地が増加する中、登記簿上の名義人が既に亡くなっていて現在の所有者が不明なケースが社会問題となっていました。

義務化の内容と期限

不動産を相続した相続人は、相続を知った日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。この期限は、「相続の開始があったこと」と「その不動産の所有権を取得したこと」の両方を知った日から起算されます。

なお、遺産分割協議が成立しない場合でも、まずは法定相続分に応じた相続登記をすることで義務を果たしたことになります。後日、遺産分割協議が成立した場合は、その日から3年以内に改めて登記を行う必要があります。

また、2024年4月1日以前に相続が発生している場合でも、施行日から3年以内（2027年3月31日まで）に登記をしなければなりません。過去に遡って相続登記が義務化されるため、未登記の相続不動産をお持ちの方は早めの対応が必要です。

義務違反による罰則

相続登記の義務に違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料とは行政上の秩序罰であり、刑事罰ではありませんが、支払いを怠ると財産の差押えなどの強制執行を受けることもあります。

過料の適用は以下のプロセスで行われます。

1. 登記官が義務違反を把握した場合、義務違反者に登記するよう催告します
2. 催告書に記載された期限内に登記がされない場合、登記官は裁判所に通知します
3. 裁判所が要件に該当するか判断し、過料を科する裁判を行います

過料を支払ったとしても、相続登記の義務がなくなるわけではありません。過料を支払った後も、相続登記は行う必要があります。

正当な理由が認められるケース

以下のような場合は、「正当な理由」があると認められ、過料は科されません。

• 相続人が極めて多数で、戸籍などの書類収集や相続人の把握に時間がかかる場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲などを巡って相続人同士で争いがある場合
• 登記に必要な書類を取得できない正当な理由がある場合
• 登記申請義務者が重病などの事情を抱えている場合
• 天災などによる登記手続きの遅延

このような事情がある場合は、管轄の法務局に相談することで対応が可能です。また、相続登記の期限内に遺産分割協議がまとまらない場合は、「相続人申告登記制度」を利用することで、義務を果たしたとみなされます。

相続登記の義務化に伴う対応が不安な方は、日本リーガル司法書士事務所の無料相談をご利用ください。

相続人申告登記制度：期限内に登記できない場合の救済措置

相続登記の義務化に伴い、2024年4月から新たに「相続人申告登記制度」が創設されました。この制度は、遺産分割協議がまとまらないなどの理由で相続登記の手続きが進められない場合に、相続人の申告だけで一時的に登記義務を果たしたとみなされる救済措置です。

相続人申告登記とは

相続人申告登記とは、相続が開始したことと自分が相続人であることを法務局に申し出ることで、相続登記の義務を一時的に果たしたことになる制度です。簡単に言えば、「この不動産について、被相続人が亡くなり、私は相続人の一人です」と登記官に申告することです。

申告を受けた登記官は、その不動産の登記に申出人の氏名や住所などの情報を付記します。これにより、相続登記の3年以内という期限が一時的に延長されるのです。

相続人申告登記の活用シーン

以下のようなケースで相続人申告登記制度が有効です。

• 相続人間で遺産分割協議がまとまらず、相続登記の期限に間に合わない
• 相続人の中に行方不明者や認知症の方がいて、全員の同意を得るのが難しい
• 相続財産調査中で不動産の全容が把握できていない
• 相続人の特定に時間がかかっている

こうした場合に相続人申告登記を利用することで、過料の対象とならずに済みます。

相続人申告登記の手続き方法

相続人申告登記の手続きは以下の流れで行います。

1. 必要書類の収集（戸籍謄本等で相続人であることを証明する書類）
2. 申出書の作成（法務局のウェブサイトからダウンロード可能）
3. 不動産の所在地を管轄する法務局に申請

申出は、相続人であれば誰でも単独で行うことができます。相続人全員の合意や同意は不要です。また、相続人が複数いる場合、申告をした相続人のみが義務を履行したことになります。他の相続人は別途申告するか、正式な相続登記をする必要があります。

相続人申告登記と正式な相続登記の違い

相続人申告登記は、あくまで暫定的な措置です。所有権を確定させる効力はありません。つまり、この申告だけでは不動産の所有権を第三者に主張することはできず、売却や担保設定などもできません。

相続人申告登記後、遺産分割協議が成立するなどして不動産の帰属先が確定した場合は、その日から3年以内に正式な相続登記（所有権移転登記）を行う必要があります。

相続人申告登記	相続人である旨の申告のみ 相続人一人でも申告可能 所有権は確定しない 売却や担保設定はできない
正式な相続登記	所有権の移転を確定させる登記 遺産分割協議書や遺言書が必要 所有権が確定する 売却や担保設定が可能

相続人申告登記の注意点

相続人申告登記には以下の注意点があります。

• 近い将来に遺産分割協議が成立する見込みがある場合は、二度手間になる可能性がある
• 申告後も、最終的には正式な相続登記が必要
• 登録免許税がかかる（不動産1件につき1,000円）

相続登記の義務化により、過料を科されるリスクを回避するために相続人申告登記制度を活用することは有効な選択肢ですが、状況に応じて司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。日本リーガル司法書士事務所では、こうした相談にも対応しております。

不動産相続登記の具体的な手続きの流れ

不動産を相続する際は、適切な手続きを踏まなければ、登記の遅延や相続トラブルに発展する可能性があります。

ここでは、相続登記の流れを6つのステップでわかりやすく解説します。

相続登記の6つのステップ

1. 遺言書の有無を確認
2. 相続人を確定
3. 相続財産を特定し、財産目録を作成
4. 遺産分割協議を実施
5. 登記申請に必要な書類を準備
6. 法務局へ相続登記を申請

それぞれのステップについて、具体的に見ていきましょう。

1. 遺言書の確認

まず、被相続人（亡くなった方）が遺言書を残していないか確認します。遺言書がある場合は、遺言の内容が最優先されます。

遺言書には以下の種類があり、種類によって検認の要否が異なります。

• 公正証書遺言：公証人が作成した遺言書で、検認不要
• 自筆証書遺言：被相続人が自筆で作成した遺言書で、法務局保管のものは検認不要、それ以外は家庭裁判所での検認が必要
• 秘密証書遺言：内容を秘密にして公証人に保管を依頼する遺言書で、検認が必要

検認とは、遺言書の形状・加除訂正の状態を明確にして、遺言書の偽造・変造を防止するための家庭裁判所の手続きです。検認は遺言の有効性を証明するものではありませんが、相続登記の申請の際に必要となります。

2. 相続人の確定

次に、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集し、すべての相続人を確定します。相続人は以下の順位で決まります。

1. 第1順位：配偶者と子（子が既に亡くなっている場合は孫などの代襲相続人）
2. 第2順位：配偶者と直系尊属（父母、祖父母）
3. 第3順位：配偶者と兄弟姉妹（兄弟姉妹が既に亡くなっている場合は甥・姪が代襲相続）

配偶者は常に相続人となり、それ以外は上位の順位の相続人がいる場合、下位の順位の人は相続人にはなりません。

相続人が不明なまま遺産分割を進めると、手続きが無効となる恐れがあるため注意が必要です。養子縁組や認知されていた子がいないかなど、丁寧な調査が重要です。

3. 財産の特定と財産目録の作成

不動産を含む相続財産を把握し、財産目録を作成します。不動産の情報を正確に把握するため、以下の方法があります。

• 法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得
• 市区町村の税務課で「名寄帳」を取得
• 固定資産税課税明細書で不動産情報を確認

また、預貯金や有価証券、生命保険、負債なども調査し、相続財産全体の把握に努めることが重要です。

4. 遺産分割協議の実施

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産の分割について話し合い、「遺産分割協議書」を作成します。この書類は、登記手続きに必須となります。

遺産分割協議では、法定相続分通りに分けることもできますし、相続人間の合意があれば法定相続分と異なる分け方も可能です。ただし、全員の合意が必要となります。

遺産分割協議書には、分割内容を詳細に記載し、相続人全員の署名と実印の押印が必要です。

5. 必要書類の準備

登記には、被相続人と相続人の戸籍謄本や住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書、遺産分割協議書などが必要です。

特に重要なのは、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本です。これにより、法定相続人を正確に特定できます。

6. 法務局への登記申請

書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局で相続登記の申請を行います。申請方法には以下の3つがあります。

• 法務局の窓口で申請
• 郵送による申請
• オンラインによる申請

登記申請書の作成や必要書類の収集は専門的な知識を要するため、不安がある場合は、日本リーガル司法書士事務所のような専門家へ相談することをおすすめします。

登記申請後、法務局での審査を経て登記が完了します。登記完了後は、登記完了証（登記識別情報通知）が交付されます。

法定相続情報証明制度の活用方法

相続手続きでは、様々な機関に同じ戸籍謄本等を何度も提出する必要があり、大きな負担となります。この負担を軽減するために創設されたのが「法定相続情報証明制度」です。この制度を活用することで、相続手続きの効率化が図れます。

法定相続情報証明制度とは

法定相続情報証明制度とは、戸籍謄本等の書類を基に、法定相続人が誰であるかを法務局が証明する制度です。法務局に一度戸籍謄本等を提出して「法定相続情報一覧図」の写しの交付を受けることで、以後の相続手続きではこの一覧図の写しを提出するだけで済みます。

この制度は2017年5月から始まり、相続登記の義務化に伴い、さらに重要性が増しています。

法定相続情報一覧図とは

法定相続情報一覧図とは、被相続人の死亡に伴う相続関係をまとめたA4サイズ1枚の図表です。以下の情報が記載されます。

• 被相続人の氏名、最後の住所地、最後の本籍地、生年月日、死亡年月日
• 法定相続人全員の氏名、続柄、生年月日、住所
• 法定相続分

法務局が内容を確認し、認証した一覧図の写しには法務局の印が押され、公的な証明書として扱われます。

制度を活用するメリット

法定相続情報証明制度を活用する主なメリットは以下の通りです。

• 戸籍謄本等の収集・管理・提出の手間を省略できる（一覧図の写しを複数取得可能）
• 法定相続人の確定に専門的知識がなくても、法務局が確認してくれる
• 金融機関や各種名義変更の窓口で受け付けられることが多い
• 戸籍謄本等の原本を手元に残せる
• 手数料は無料（戸籍謄本等の取得費用は別途必要）

特に複数の金融機関や不動産がある場合、手続きの負担を大幅に軽減できます。

法定相続情報一覧図の取得手順

法定相続情報一覧図を取得するための手順は以下の通りです。

1. 必要書類の収集（被相続人の死亡から出生までの連続した戸籍謄本等）
2. 法定相続情報一覧図の作成（A4サイズの用紙に作成）
3. 申出書の記入（法務局のウェブサイトからダウンロード可能）
4. 法務局への申出（郵送または窓口）

申出をする法務局は、以下のいずれかを選択できます。

• 被相続人の本籍地を管轄する法務局
• 被相続人の最後の住所地を管轄する法務局
• 申出人の住所地を管轄する法務局
• 被相続人名義の不動産の所在地を管轄する法務局

活用する際の注意点

法定相続情報証明制度を活用する際の注意点は以下の通りです。

• 法定相続情報一覧図は、法定相続人のみを示すもので、遺言や遺産分割協議の結果は反映されない
• 相続放棄した人も法定相続人として記載される
• 全ての相続手続きで使えるわけではない（利用できるか事前確認が必要）
• 一覧図の有効期限は特にないが、発行後に相続放棄等があった場合は情報が古くなる

法定相続情報一覧図を作成するには、被相続人の戸籍謄本等を収集する必要があり、その手間は変わりません。ただ、一度取得してしまえば、以後の相続手続きで何度も戸籍謄本を取り寄せる必要がなくなります。

法定相続情報証明制度の活用に不安がある場合は、日本リーガル司法書士事務所では戸籍収集から一覧図作成、申出までをサポートしていますので、お気軽にご相談ください。

相続方法別の登記手続きと必要書類

不動産の相続登記は、相続の方法によって必要な手続きや書類が異なります。ここでは、遺言書による相続、遺産分割協議による相続、法定相続分による相続の3つのケースごとに解説します。

遺言書による相続の場合

遺言書により相続人が指定されている場合、遺言書の内容に従って相続登記を行います。遺言書の種類によって手続きが異なります。

公正証書遺言や法務局保管の自筆証書遺言であれば、検認は不要です。それ以外の自筆証書遺言や秘密証書遺言は、家庭裁判所での検認が必要となります。

必要書類

• 遺言書（検認済みの場合はその証明書も必要）
• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人（受遺者）の戸籍謄本・住民票
• 不動産の固定資産評価証明書（登記申請する年度のもの）
• 登記申請書

特定の条件に該当する場合は、遺言執行者の選任が必要となる場合があります。例えば、包括遺贈の場合や、遺言内容が不明確な場合などです。

遺産分割協議による相続の場合

遺言書がない場合や、遺言に記載のない不動産については、相続人全員で協議して相続人を決定します。協議結果は「遺産分割協議書」にまとめ、相続人全員の署名押印が必要です。

遺産分割協議による相続は、最も一般的な相続方法です。法定相続分と異なる分け方も可能ですが、相続人全員の合意が必要となります。

必要書類

• 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印押印が必要）
• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書作成日から3ヶ月以内のものが望ましい）
• 不動産の固定資産評価証明書（登記申請する年度のもの）
• 登記申請書

遺産分割協議書は、相続登記だけでなく、預貯金や証券など他の相続手続きにも必要となりますので、複数部作成しておくと便利です。

法定相続分による相続の場合

遺産分割協議がまとまらない場合や、協議を行わず法定相続分で分ける場合、不動産は相続人の共有となります。この場合、「遺産分割協議書」や「印鑑証明書」は不要です。

法定相続分による相続登記は、相続登記義務化の期限に間に合わない場合の暫定的な措置としても活用できます。後日、遺産分割協議が整ったら、改めて登記を行うことになります。

必要書類

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 不動産の固定資産評価証明書（登記申請する年度のもの）
• 登記申請書

法定相続分は民法で以下のように定められています。

相続人の構成	法定相続分
配偶者のみ	配偶者が全て（1/1）
配偶者と子	配偶者（1/2）、子（1/2） ※子が複数の場合は均等分割
配偶者と直系尊属	配偶者（2/3）、直系尊属（1/3） ※直系尊属が複数の場合は均等分割
配偶者と兄弟姉妹	配偶者（3/4）、兄弟姉妹（1/4） ※兄弟姉妹が複数の場合は均等分割

書類収集時の注意点

戸籍謄本や住民票、印鑑証明書は、本籍地や住所地の市区町村役場で取得可能です。固定資産評価証明書は、不動産所在地の市区町村役場（東京23区内の場合は都税事務所）で取得します。

マイナンバーが記載された住民票は使用できません。必ず個人番号の記載がない住民票を取得してください。

相続登記は手続きが複雑なため、不安な場合は司法書士に依頼することも検討しましょう。日本リーガル司法書士事務所の無料相談をご利用いただければ、最適な相続方法や必要書類についてアドバイスいたします。

相続登記に必要な書類の取得方法と注意点

相続登記を行う際には、様々な書類を揃える必要があります。ここでは、書類の取得方法や取得時の注意点、書類の有効期限などについて詳しく解説します。

戸籍謄本等の取得方法

相続登記に不可欠な戸籍謄本等は、被相続人の出生から死亡までの連続したものが必要です。具体的な取得方法は以下の通りです。

被相続人の戸籍謄本・除籍謄本

被相続人の戸籍謄本等は、本籍地の市区町村役場で取得できます。

• 取得場所：被相続人の本籍地の市区町村役場
• 必要書類：請求書、請求者の身分証明書（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 手数料：1通450円程度（市区町村により異なる）
• 取得方法：窓口、郵送（郵送の場合は返信用封筒と手数料分の定額小為替が必要）

被相続人が複数の本籍地を持っていた場合（転籍があった場合）は、それぞれの本籍地の市区町村役場で取得する必要があります。

2024年3月1日より戸籍謄本等の広域交付が始まり、本籍地以外の市区町村役場でも取得できるようになりましたが、兄弟姉妹の戸籍謄本を取得する場合や代理人が取得する場合などは、本籍地の市区町村役場で手続きする必要があります。

相続人の戸籍謄本・住民票

相続人の戸籍謄本は本籍地の市区町村役場で、住民票は住所地の市区町村役場で取得します。

• 取得場所：相続人の本籍地（戸籍謄本）・住所地（住民票）の市区町村役場
• 必要書類：請求書、請求者の身分証明書
• 手数料：戸籍謄本は1通450円程度、住民票は1通300円程度

住民票を取得する際は、マイナンバーの記載がないものを請求する必要があります。

印鑑証明書の取得方法

遺産分割協議による相続登記の場合、相続人全員の印鑑証明書が必要です。

• 取得場所：相続人の住所地の市区町村役場
• 必要書類：請求書、印鑑登録証（印鑑カード）
• 手数料：1通300円程度

印鑑証明書は、印鑑登録をしている本人しか取得できません。代理人が取得する場合は、委任状と代理人の身分証明書が必要となることが多いです。

固定資産評価証明書の取得方法

相続登記に必要な税額計算のために、固定資産評価証明書を取得します。

• 取得場所：不動産所在地の市区町村役場の税務課（東京23区内は都税事務所）
• 必要書類：
  • 所有者本人の場合：請求書、身分証明書
  • 相続人の場合：請求書、身分証明書、相続関係を証明する戸籍謄本等
• 手数料：1通400円程度

固定資産評価証明書は、登記申請する年度のものが必要です。年度が変わる4月1日前後に注意が必要です。

固定資産税課税明細書が手元にある場合は、それで代用できることもありますが、固定資産税が非課税の土地などは明細書に記載がないため、固定資産評価証明書が必要です。

書類の有効期限

相続登記に必要な書類の有効期限は以下の通りです。

書類名	有効期限
戸籍謄本・住民票	法務局への提出に期限はなし （被相続人の死亡後に発行されたものであること）
印鑑証明書	法務局への提出に期限はなし （遺産分割協議書作成日から3ヶ月以内のものが望ましい）
固定資産評価証明書	登記申請する年度のもの （4月1日に年度が変わるため注意）

相続登記の申請に関しては、戸籍謄本や印鑑証明書に厳密な有効期限はありませんが、同様の相続手続きでも銀行口座の相続手続き等では、各銀行で6ヶ月以内などの有効期限を設けている場合があります。

原本還付の手続き

戸籍謄本等、遺産分割協議書、印鑑証明書などの原本は、相続登記以外の手続きでも必要となる場合があります。そのため、登記完了後に原本を返却してもらう「原本還付」の手続きができます。

原本還付を請求するためには、以下のいずれかの方法で申請します。

• 原本と相違ない旨を記載し、記名押印をした書類のコピーを提出
• 戸籍謄本・除籍謄本については、相続関係説明図を提出することでも原本還付が可能

相続関係説明図とは、被相続人と相続人との関係を図式化したもので、自分で作成することもできますが、複雑な相続関係の場合は専門家に依頼するのがおすすめです。

書類収集の効率化

相続登記のための書類収集には時間と手間がかかりますが、以下の方法で効率化できます。

• 法定相続情報証明制度を活用する：一覧図の写しを取得し、他の相続手続きに活用
• 郵送による請求を活用する：遠方の市区町村役場からの取得には郵送請求を利用
• 専門家に依頼する：司法書士などの専門家に書類収集を含めた手続き全体を依頼

相続登記の義務化により、書類収集の負担が大きいと感じる方も多いと思いますが、日本リーガル司法書士事務所では、煩雑な書類収集から登記申請までをトータルでサポートしていますので、お気軽にご相談ください。

不動産相続にかかる費用の詳細

不動産を相続する際は、相続税だけでなく、登記手続きなどにかかる費用も考慮する必要があります。ここでは、具体的にどのような費用が発生するのかを詳しく解説します。

相続登記にかかる費用

不動産の相続登記には、主に以下の費用が必要です。

費用項目	内容
登録免許税	固定資産税評価額の0.4% 評価額1,000万円なら4万円 2025年3月31日までに登記申請すると、一定条件下で免税になる特例あり
司法書士の報酬	5万円～15万円程度が相場 不動産評価額や相続人の数などに応じて変動 遺産分割協議書の作成を依頼する場合は別途費用
書類取得費用	戸籍謄本：1通450円程度 住民票：1通300円程度 印鑑証明書：1通300円程度 固定資産評価証明書：1通400円程度 必要書類が多い場合は、合計で数千円～1万円程度
郵送費・交通費	法務局への申請時の実費 遠方の市区町村役場から書類を取得する場合の郵送費

相続登記にかかる費用は、不動産の評価額や相続人の数、相続方法などによって変動します。概算費用を事前に把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。

相続税がかかる場合の費用

相続税は、基礎控除額（3,000万円＋法定相続人×600万円）を超える遺産がある場合に発生します。税率は10%～55%と、課税遺産総額に応じて変動します。

例えば、相続人が3人の場合の基礎控除額は以下のように計算されます。

3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円

この4,800万円を超えた部分に対して、相続税が課税されます。相続税の税率は以下の通りです。

法定相続分に応じた取得金額	税率
1,000万円以下	10%
3,000万円以下	15%
5,000万円以下	20%
1億円以下	30%
2億円以下	40%
3億円以下	45%
6億円以下	50%
6億円超	55%

相続税の申告・納付は、相続の開始を知った日（通常は被相続人の死亡日）から10ヶ月以内に行う必要があります。

相続税の節税対策

相続税の負担を軽減するための主な特例や控除には以下のようなものがあります。

• 小規模宅地等の特例：要件を満たせば宅地の評価額が最大80%減額
• 配偶者の税額軽減：配偶者が実際に取得した正味の遺産額が1億6,000万円までか、配偶者の法定相続分相当額までは非課税
• 相次相続控除：10年以内に二重相続が発生した場合の控除
• 障害者控除：障害者が相続人の場合に適用される特別控除

相続税の計算は複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。

相続税以外にかかる費用

相続登記や相続税以外にも、以下のような費用が発生する可能性があります。

• 不動産売却時の仲介手数料（売却価格の3%+6万円+消費税）
• 譲渡所得税（売却益が出た場合）
• 遺産分割協議がまとまらず、調停・審判になった場合の弁護士費用
• 相続放棄の申述費用（収入印紙代・郵送費合わせて約1万円程度）
• 不動産を保有する場合の固定資産税（毎年）

また、相続人が遠方に住んでいる場合は、遺産分割協議のための交通費や宿泊費なども考慮する必要があります。

費用負担の決め方

相続登記の費用負担は、相続人同士の話し合いで決めます。不動産を取得した人が負担するケースが一般的ですが、遺産全体から捻出する方法もあります。

相続人全員で共有する場合は、持分に応じて費用を分担することが多いです。

相続にかかる費用に関して不明な点がある場合や、費用を抑えるための方法について知りたい場合は、日本リーガル司法書士事務所までお気軽にご相談ください。

不動産の評価方法を徹底解説

不動産を相続する際には、その価値を正確に把握する必要があります。相続税の計算や遺産分割の公平性を保つためにも、不動産の評価方法を知っておきましょう。

土地の評価方法

土地の評価方法には主に「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。場所によって適用される方式が異なります。

路線価方式

土地の評価は、路線価方式で行うのが一般的です。路線価とは、国税庁が毎年7月に発表する道路ごとの1㎡あたりの価格です。路線価が設定されている地域（主に市街地）では、この方式で評価します。

評価方法は以下の通りです。

• 路線価 × 土地の面積
• 形状や奥行に応じた補正率を掛ける
• 例：路線価200千円/m²、100m²の土地 → 200千円 × 100m² = 2,000万円
• 土地が不整形であったり、間口が狭かったりする場合は補正率を適用

路線価は、実勢価格（市場価格）の約80%程度になるよう設定されています。

倍率方式

路線価が設定されていない地域（主に郊外や田舎）では、倍率方式を用います。

計算方法：固定資産税評価額 × 倍率（国税庁公表）

固定資産税評価額は、市区町村役場で確認可能です。倍率は、地域ごとに国税庁が定めており、通常1.0～1.5倍程度です。

家屋の評価方法

家屋は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

毎年送られてくる課税明細書で確認できます。手元にない場合は、市区町村役場で固定資産評価証明書を取得することで確認できます。

家屋の評価額は、新築時の建築費をベースに経年劣化による減価償却を考慮して計算されます。一般的に、築年数が経つほど評価額は低くなります。

マンション（区分所有）の評価方法

マンションは、建物部分と土地部分に分けて評価します。

• 建物部分：固定資産税評価額
• 土地部分：敷地全体の評価額 × 敷地権割合

例：敷地全体の評価額が1億円、敷地権割合が1/100の場合 → 土地部分の評価額は100万円です。

敷地権割合は、登記簿に記載されています。通常、専有部分の面積に応じて定められます。

評価額の軽減措置

相続税における不動産評価には、各種の軽減措置があります。代表的なものを紹介します。

小規模宅地等の特例

被相続人の居住用宅地や事業用宅地、貸付事業用宅地を相続したときは、所定の要件を満たすと小規模宅地等の特例の適用が可能です。この特例を適用すると、土地部分の相続税評価額が最大80％減額されるため、相続税の負担を大幅に軽減できます。

宅地の種類	減額割合	限度面積
居住用宅地	80%	330m²
事業用宅地	80%
事業用宅地	80%	400m²
貸付事業用宅地	50%	200m²

この特例は、要件が複雑なため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。例えば、相続後3年以内に売却すると特例が適用されなくなる場合があります。

借地権・借家権がある場合の評価

借地権や借家権が設定されている不動産は、通常よりも評価額が下がります。

• 借地権があれば、自用地評価額 × (1 − 借地権割合) で計算
• 借家権があれば、自用家屋評価額 × (1 − 借家権割合) で計算

借地権割合は30～90%程度、借家権割合は30%程度が一般的です。

評価額の確認方法

土地の路線価や倍率は、国税庁の路線価図から確認できます。固定資産税評価額は、市区町村役場や都税事務所で確認できます。

また、不動産鑑定士に依頼すれば、より正確な評価額を算出してもらえますが、費用がかかります。

不動産の評価は、相続税だけでなく遺産分割の重要な基準となります。特に複数の不動産がある場合は、公平な分割のために正確な評価額を把握することが重要です。不明な場合は、専門家への相談をおすすめします。

相続登記を放置するリスクと対策

相続登記の義務化により、期限内に手続きを行わないと過料が科される可能性がありますが、それ以外にも相続登記を放置することには様々なリスクがあります。

ここでは、相続登記を放置することのリスクと、その対策について解説します。

相続登記を放置するリスク

相続登記を行わず放置することによる主なリスクは以下の通りです。

1. 相続人の増加による権利関係の複雑化

相続登記をせず被相続人名義のままにしておくと、その間に相続人も亡くなり、さらに次の世代へと相続が発生する可能性があります。このような数次相続が起こると、相続人の数が「ねずみ算式」に増えていきます。

例えば、最初の相続人が3人の場合、その3人がそれぞれ3人の子どもを残して亡くなると、相続人は9人に増えます。さらに世代が進むと、相続人は数十人に膨れ上がることも珍しくありません。

多数の相続人がいると、全員の合意を得ることが困難になり、遺産分割協議の成立が極めて難しくなります。また、相続人の中には、連絡先が不明な人や海外在住の人もいる可能性があります。

2. 不動産の売却や活用ができなくなる

不動産の売却や担保設定（住宅ローンの利用など）、建て替えなどには、所有者全員の同意が必要です。相続登記を放置して共有者が増えると、全員の同意を得ることが困難になり、不動産を有効活用できなくなる恐れがあります。

不動産会社は、権利関係が複雑な物件を扱いたがらない傾向があるため、売却しようとしても買い手がつきにくくなります。たとえ買い手が見つかっても、相続人全員の同意が得られなければ売却はできません。

3. 管理責任と費用負担の問題

不動産の所有者には、管理責任があります。空き家が老朽化して倒壊したり、第三者にケガをさせたりした場合、所有者が責任を問われる可能性があります。

また、固定資産税などの費用負担についても、共有者間でトラブルになることがあります。誰が支払うのか、どのように分担するのかなどの問題が生じやすいです。

4. 所有者不明土地問題の発生

相続登記を長期間放置すると、実質的な所有者が不明な「所有者不明土地」となる可能性があります。所有者不明土地は、公共事業の妨げになるだけでなく、災害復興やまちづくりの障害となります。

このような社会問題の解決のために、相続登記の義務化が実施されました。

相続登記を放置しないための対策

相続登記を放置するリスクを避けるためには、以下の対策が効果的です。

1. 早期の相続登記実施

相続が発生したら、できるだけ早く相続登記を行いましょう。遺産分割協議がまとまらない場合でも、まずは法定相続分での登記や相続人申告登記を行うことで、権利関係の複雑化を防ぐことができます。

特に2024年4月の相続登記義務化以前に相続が発生した不動産については、2027年3月31日までに登記する必要があります。

2. 遺言書の作成

将来の相続に備えて遺言書を作成しておくことで、相続人間のトラブルを防ぎ、スムーズな相続登記が可能になります。特に、公正証書遺言は高い法的効力を持ち、遺言執行者を指定することで確実な遺言の実現が期待できます。

3. 生前贈与や共有名義化

相続が発生する前に、生前贈与や共有名義化を検討することも一つの方法です。生前に所有権を移転しておくことで、相続発生時の手続きを簡略化できます。ただし、贈与税などの税金面や、共有名義にする場合の将来的なリスクも考慮する必要があります。

4. 専門家への相談

相続登記に不安がある場合は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。特に、過去の相続で未登記の不動産がある場合や、相続人が多数いる場合は、早めに専門家のアドバイスを受けることが重要です。

また、既に相続人が多数になっている場合の対策としては、不在者財産管理人や相続財産管理人の選任、共有物分割請求などの法的手続きがありますが、これらは裁判所を通じた手続きになるため、専門家のサポートが必要です。

相続登記を放置するリスクは、時間の経過とともに大きくなります。将来的なトラブルを防ぐためにも、早めに対処することをおすすめします。日本リーガル司法書士事務所では、こうした相続登記に関する悩みに対応していますので、お気軽にご相談ください。

相続した不動産の活用・管理の注意点

相続した不動産は、その後どのように扱うかによって将来の負担や利益が大きく変わります。ここでは、相続不動産の活用方法と管理時の注意点について解説します。

不動産を保有する場合

相続した不動産をそのまま保有する場合、固定資産税や維持管理費がかかります。また、共有名義の場合は管理や利用に制限が出ることもあります。

保有するメリット

• 先祖代々の財産を残せる
• 将来的な資産価値の上昇に期待できる（立地による）
• 賃貸すれば家賃収入を得られる
• 将来自分が住む可能性を残せる

注意点

• 空き家の場合、管理責任が発生する
• 固定資産税が毎年課税される
• 建物の老朽化に伴う修繕費が必要
• 共有の場合、処分に全員の同意が必要

空き家として放置する場合は特に注意が必要です。2015年に「空家等対策特別措置法」が施行され、適切に管理されていない空き家は「特定空家等」に指定され、行政から指導・勧告・命令を受け、最終的には強制撤去される可能性もあります。

また、管理不全の空き家が原因で第三者に損害を与えた場合（瓦が落ちてケガをさせたなど）、所有者が損害賠償責任を問われることがあります。

不動産を売却する場合

不動産を売却すれば、現金化して相続人で分配できます。相続税の納税資金として利用されることも多い方法です。

売却のメリット

• 公平に分けやすい
• 相続税の納税資金を確保できる
• 管理の手間がなくなる
• 固定資産税などの費用負担から解放される

注意点

• 相続登記を完了しないと売却できない
• 売却益に対して譲渡所得税がかかる
• 売却までに時間がかかることもある
• 共有名義の場合、全員の同意が必要

売却する場合は、3年10ヶ月以内に売却すれば「相続税の取得費加算の特例」が適用され、譲渡所得税を節税できる可能性があります。また、被相続人が住んでいた家屋を売却する場合は「居住用財産の3,000万円特別控除」などの特例も検討できます。

不動産を賃貸として活用する方法

不動産の立地や種類によっては、賃貸物件として活用することで継続的な収入を得られます。

賃貸活用のメリット

• 継続的な収入が得られる
• 不動産を手放さずに収益化できる
• 空き家問題の解消になる
• 管理会社に委託すれば手間が少ない

注意点

• 入居者が見つからないリスク（空室リスク）
• 家賃滞納や退去時のトラブルリスク
• リフォーム費用などの初期投資が必要
• 建物の経年劣化による修繕費用

賃貸経営を成功させるためには、物件の状態や立地、需要などを十分に調査し、必要に応じてリフォームを行うことが重要です。また、信頼できる不動産管理会社を選ぶことも成功のポイントです。

賃貸活用時の収益計算例

項目	金額（年間）
収入	家賃収入：80,000円/月 × 12ヶ月 = 960,000円 想定入居率：90% 実質収入：960,000円 × 90% = 864,000円
支出	固定資産税：100,000円 管理委託費：864,000円 × 5% = 43,200円 修繕積立金：100,000円 火災保険料：20,000円
年間収支	864,000円 – 263,200円 = 600,800円

このように、収入から支出を差し引いた年間収支がプラスであれば、賃貸経営は検討する価値があります。ただし、大規模修繕や空室期間が長引くリスクも考慮する必要があります。

その他の活用方法

不動産の特性によっては、以下のような活用方法も検討できます。

• 駐車場：立地条件が良ければ、比較的少ない初期投資で収益化可能
• コインランドリー：24時間営業でき、人口密度の高い地域で需要あり
• 太陽光発電：南向きの広い土地があれば、長期的な収益が見込める
• 分譲：広い土地を分割して売却することで、まとまった収益が得られる

これらの活用方法は、不動産の立地や大きさ、形状など様々な条件によって適否が変わります。専門家に相談して最適な活用方法を見つけることをおすすめします。

共有不動産の管理・活用の注意点

複数の相続人で不動産を共有する場合、以下の点に注意が必要です。

• 不動産の売却や担保設定には全員の同意が必要
• 修繕や改善行為は共有持分の過半数の同意で可能
• 共有持分は各自が自由に第三者に売却できる（優先買取権なし）
• 共有者の一人が亡くなると、その持分は相続され共有者が増える

共有状態が長期化すると、権利関係が複雑になり、不動産の有効活用が難しくなります。可能であれば、遺産分割時に共有を避け、一人の相続人が取得して他の相続人に代償金を支払う「代償分割」や、不動産を売却して現金を分ける「換価分割」を検討することをおすすめします。

不動産の活用は、相続人全員でよく話し合い、長期的な視点で判断することが重要です。判断に迷う場合は、日本リーガル司法書士事務所へご相談ください。

相続不動産の売却と税金対策

相続した不動産を売却する場合、様々な手続きや税金が発生します。ここでは、売却の流れや税金対策について詳しく解説します。

相続不動産の売却手順

相続不動産を売却する場合の基本的な流れは以下の通りです。

1. 相続登記を完了させる
2. 不動産会社に売却を依頼する（媒介契約の締結）
3. 不動産の査定と売出価格の決定
4. 買主の募集と内覧対応
5. 売買契約の締結
6. 決済・引き渡し

売却するためには、まず相続登記を完了させる必要があります。被相続人名義のままでは売却できません。また、共有名義になっている場合は、共有者全員の同意が必要です。

売却時のポイント

1. 適切な不動産会社の選定

相続不動産の売却では、相続に詳しい不動産会社を選ぶことが重要です。相続特有の事情（相続登記、共有者間の調整など）に対応できる会社を選びましょう。

媒介契約には以下の3種類があります。

• 専任媒介契約：1社に依頼、自己発見取引可能、2週間に1回以上の報告義務あり
• 専属専任媒介契約：1社に依頼、自己発見取引不可、1週間に1回以上の報告義務あり
• 一般媒介契約：複数社に依頼可能、報告義務なし

売却を急ぐ場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約が適しています。

2. 適正な売却価格の設定

相続不動産の売却価格は、不動産の相続税評価額より高くなることが一般的です。相続税評価額は市場価格の約70～80%程度に設定されているためです。

適正な売却価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

3. 物件の整理・清掃

被相続人が使用していた家財道具や私物は、売却前に整理・処分する必要があります。遺品整理業者に依頼することも検討しましょう。

また、建物内を清掃し、簡単な修繕を行うことで、内覧時の印象が良くなり、売却しやすくなります。

相続不動産の売却にかかる税金

相続不動産を売却する際には、主に以下の税金が関係します。

1. 譲渡所得税

不動産の売却益（譲渡所得）に対しては、所得税・住民税が課税されます。税率は所有期間によって異なります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15% + 住民税5% = 20.315%（復興特別所得税含む）
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30% + 住民税9% = 39.63%（復興特別所得税含む）

相続不動産の場合、被相続人の所有期間も引き継ぐため、多くの場合は長期譲渡所得となります。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

• 売却価格：不動産の売却額
• 取得費：不動産の取得価額 + 設備費 + 改良費（相続の場合は被相続人の取得価額）
• 譲渡費用：仲介手数料、印紙税、測量費など売却に要した費用

2. 譲渡所得の特例制度

相続不動産の売却では、以下の特例を活用することで税負担を軽減できる可能性があります。

• 相続税の取得費加算の特例：相続開始から3年10ヶ月以内に売却する場合、相続税のうち一定額を取得費に加算できる
• 居住用財産の3,000万円特別控除：被相続人が住んでいた家屋を相続人が売却する場合、一定条件下で適用可能
• 空き家の3,000万円特別控除：相続した空き家を売却する場合、一定条件下で適用可能（2027年12月31日まで）
• マイホームの買換え特例：居住用財産を売却し、新たな居住用財産を購入する場合に適用可能

これらの特例には適用条件があり、組み合わせて適用できるものもあります。税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

相続不動産の売却タイミング

相続不動産の売却タイミングを検討する際のポイントを解説します。

相続直後に売却するメリット

• 相続税の取得費加算の特例が適用できる（3年10ヶ月以内）
• 相続税の納税資金に充てられる（10ヶ月以内なら延納する必要なし）
• 不動産の管理負担がなくなる

保有期間を置いてから売却するメリット

• 不動産価格の上昇が見込める場合、資産価値が高まる可能性がある
• 賃貸活用することで、売却までの期間に家賃収入を得られる
• リフォームや用途変更で資産価値を高められる可能性がある
• 相続人間の調整や合意形成に時間的余裕ができる

保有するか売却するかの判断は、不動産の立地や状態、相続人の状況など様々な要素を考慮して決めることが重要です。

複数の相続人での不動産売却

相続不動産を複数の相続人で共有している場合、売却時には全員の合意が必要です。円滑に売却するためには、以下の点に注意しましょう。

• 売却の意思決定プロセスを明確にする（誰がどのような権限を持つか）
• 売却価格や条件について事前に合意を得ておく
• 売却後の売却代金の分配方法を決めておく
• 必要に応じて売却を担当する代表者を決める

共有者間で意見が分かれる場合は、司法書士や弁護士などの専門家に仲介してもらうことも検討しましょう。

売却時の確定申告

相続不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合は、翌年の確定申告が必要です。申告期限は売却した翌年の2月16日～3月15日です。

以下の書類を準備して申告します。

• 所得税の確定申告書（譲渡所得用）
• 不動産の売買契約書（コピー）
• 不動産の登記事項証明書（取得時と売却時）
• 取得費を証明する書類（被相続人の取得時の書類など）
• 譲渡費用を証明する書類（仲介手数料の領収書など）
• 特例を適用する場合は、それを証明する書類

相続不動産の売却は、通常の不動産売却と異なる点があり、確定申告も複雑になりがちです。不明な点がある場合は、税理士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

相続不動産の売却に関するご相談は、日本リーガル司法書士事務所の無料相談をお気軽にご利用ください。

まとめ

不動産を相続する場合、相続登記の義務化により、相続を知った日から3年以内（2024年4月以前の相続は2027年3月31日まで）に登記を行わなければ過料のリスクがあります。

相続登記の手続きは、遺言書の有無や相続方法によって異なります。遺言書による相続、遺産分割協議による相続、法定相続分による相続の3つのケースで必要書類も異なりますので、自分のケースに合わせた準備が必要です。

また、相続登記の期限に間に合わない場合は、「相続人申告登記制度」を活用することで、一時的に義務を履行したとみなされます。手続きの効率化には「法定相続情報証明制度」の活用も検討しましょう。

相続登記を放置すると、権利関係の複雑化や売却困難などのリスクがあります。特に数次相続が発生すると、相続人が増加し、意思決定が極めて困難になります。

相続した不動産は、保有・売却・賃貸など様々な活用方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、不動産の状態や立地、相続人の状況などを考慮して最適な選択をしましょう。

不動産売却の際には、譲渡所得税などの税金が発生しますが、「相続税の取得費加算の特例」や「空き家の3,000万円特別控除」などの特例制度を活用することで、税負担を軽減できる場合があります。

相続不動産の手続きは複雑で専門的な知識が必要となるため、不安がある方は、ぜひ日本リーガル司法書士事務所の無料相談をご利用ください。専門家が丁寧にサポートいたします。

相続は人生で何度も経験するものではないため、分からないことも多いかと思います。一人で抱え込まず、専門家に相談しながら適切に対応していくことが大切です。