住宅ローンのお悩みは日本リーガル司法書士事務所に無料相談
住宅ローンの返済ができなくて悩んでいる方の多くが、住宅ローンを滞納したくて滞納しているわけではありません。誰にも相談できず、支払えない状況に追い込まれてしまいます。
会社のリストラや病気、または離婚などの理由によって住宅ローンの返済を滞納・延滞してしまうケースがあります。
滞納が続いてしまうと持ち家を競売にかけられてしまい、最悪の場合、住む場所を失ってしまう可能性があります。
そうなってしまわないように、住宅ローンを滞納してしまう前に知っておくべき基礎知識をご紹介します。
また、日本リーガル司法書士事務所では、不動産の知識を持った専門家が在籍しており、相談も無料でお受けしていますのでお気軽にご相談ください。
■もくじ
住宅ローンが払えない理由や原因
住宅ローンで夢のマイホームを購入できたが、住宅ローンの返済が少しずつ厳しくなってしまう方も少なくありません。
一番原因として多いのが、収入などの減少により、当初の返済計画が狂ってしまい、返済できなくなってしまい破産してしまうケースです。
以下の理由に当てはまる方は、専門家に早急に相談することをおすすめします。
無理して住宅ローンを組んでいる
希望の家を購入しようと、月々の支払いを高く設定してボーナスによる繰り上げ返済を利用し返済しようと購入したが、不況が長引き当所の予定通りのボーナスが中々出なかった。
最終的にほとんど繰り上げ返済ができずに定年を迎えてしまい、家のメンテナンスなどの予想していなかった費用が重なり住宅ローンを払えなくなってしまった。
会社の倒産やリストラ等で収入が減少した
住宅を購入するときにもらっていた給料でローンの返済計画を組んでいたが、会社の倒産やリストラ、または転職によって大幅に給料が下がってしまい、当初の返済計画通りの金額の支払いが困難になってしまった。
病気等により障害を負ってしまった
住宅を購入する際に、団体信用生命保険を付ける場合に別途費用が発生し、健康面での不安はなかったので、団体信用生命保険には入らずに住宅ローンを借りた。
団体信用生命保険がないので負担が少なく支払いは順調であったがガンなどの大きな病気の発覚により今まで通りの働き方ができなくなってしまい、大幅に収入が減ってしまい住宅ローンを支払えなくなってしまった。
教育費や養育費の増加
子供が大学進学を希望しており、学資保険などでは賄いきれず、入学金や年間授業料などで預貯金も無くなり、住宅ローンの返済に、学費が加わり住宅ローンの返済ができなくなってしまった。
浪費やギャンブル
ご家庭によって、家計を管理しているのが夫と妻どちらかは異なりますが、家計を管理している夫（妻）が浪費やギャンブルをしていた場合、住宅ローンの滞納に気付かなかった。
住宅ローンのお悩みをワンストップで解決します。
相談は無料です。
住宅ローンを滞納し続けるとどうなる？
返済が1度遅れた場合、その後の支払いを滞納しなければ大きな問題になることはあまりありませんが、その後も住宅ローンの返済を滞納を続けてしまうと借入先の銀行等の金融機関は競売に向けて動きます。
競売が始まってしまうと、止められずに格安で家を手放すことになり住む場所も追い出されてしまうことになります。
競売のデメリットは以下になります。
競売のデメリット
①相場の50％～70％程度の値段になることが多い
不動産競売は、通常の不動産売買と異なり、裁判所が作成した物件資料だけで購入するか判断しなければならず、購入検討者は対象の物件を内見することができません。
物件の現況を確認することができないので、購入を検討している方にとってはリスクが生じます。そのため必然的に市場での相場価格より安価に設定されてしまうことが多いです。
売却価格が安くなってしまうと、売却後の住宅ローンの債務が多く残り、その債務を支払っていかなければなりません。
結果、住む家を失い残った債務の返済も続くことになります。
②引越費用ももらえず強制的に追い出されてしまう
不動産競売の場合、通常の不動産売買と違い売主と買主の間を仲介してくれる人がおらず、不動産引き渡し時期の調整が困難になり、不動産競売で落札した方に所有権が移転すると同時に債務者は対象不動産から退去しなければいけません。
退去せずそのまま住み続けてしまうと、新しい所有者が裁判所に不動産明け渡しの強制執行手続きを行った場合、強制退去を強いられてしまうことになります。
また、不動産競売により現在の住まいを退去することになった場合の引っ越し費用などは全て債務者の負担となります。
③プライバシーが害されてしまう
不動産競売では、裁判所が作成した不動産の情報が公開されます。名前は公表されませんが、大体の住所や面積などが分かり、業者が訪問営業に来たり、落札希望者が周辺を視察しにきたりすることがあります。
そして、競売の1ヶ月前になると室内写真などの情報がインターネットにて公開されてしまいます。競売物件を閲覧するサイトは誰でも見れてしまうのでより多くの方が競売になることを知ることになります。
以上のような理由により、住宅ローンの返済が厳しくなってしまった方は、放置することは避けて、早めに専門家に相談することが大切です。
日本リーガル司法書士事務所では、法律に精通し高度な倫理観を持つため不動産業界のしがらみもなく、常にお客さま目線でのサービスを実行することができます。相談は無料ですので、今すぐご相談ください。あなたの住宅ローンの問題を解決するお手伝いをいたします。
住宅ローンを滞納した後の流れ
1.滞納開始から期限の利益の喪失まで
住宅ローンを滞納してしまうと、1～2カ月目くらいに督促状や催告書が届いてしまいます。
督促状や催告書を3ヶ月以上無視してしまうと、期限の利益を喪失してしまい、一度で全額返済しなければいけなくなり、銀行などの金融機関から一括返済を求められます。
2.代位弁済から競売開始決定通知まで
期限の利益が喪失されてしまうと、保証会社が銀行に代位弁済（一括返済）を行います。代位弁済が行われると、債権が銀行から保証会社に移転され、保証会社は競売の申立てを行います。
競売の申立てが行われると、競売開始決定通知が裁判所から届きます。
3.現地調査から競売の実施が行われるまで
競売開始決定通知が届くと、国家権力による強制的な調査が入ります。裁判所から執行官と鑑定人と呼ばれる人たちが現地に調査として訪れます。
現地調査により、最低競売価格が決定され競売が行われることになります。
競売を取り下げる場合は、通常は任意売却という手続きで売却して保証会社に一括返済を行います。
売却後も残った住宅ローンは返済しなければならない
住宅ローンが支払えなくなってしまった場合、物件を売却して返済をするのが一般的です。
競売で残債が残ってしまう場合は、預金なども加えて一括返済します。
競売で残債が残ってしまう場合でも、任意売却という手続きで売却をすることによって残債が無くなったり、残債が大幅に減額されたりしますので、住宅ローンの返済にお悩みの方は、早急に対処することをおすすめします。
競売になる前に任意売却をして解決
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンのでの滞納問題を解決する一番の方法で、債権者の同意を得て一般市場で不動産を売却する手続きです。
任意売却であれば、住宅ローンの返済ができない状態でも、一般の不動産売却と同じように所有者の思い通り売却活動を行うことが可能です。そのため、競売での市場よりも安く売却するときと比べ、市場価格に近い価格で売却できる可能性も高まります。
任意売却は、滞納問題を解決する一つの方法として考えられます。もし、住宅ローンの返済に困っている場合は、まずは債権者と話し合い、任意売却の手続きについて相談してみることが大切です。この手続きは、専門家のアドバイスを仰ぎながら安全に進めることができます。
もし、任意売却についてご検討されている場合は、専門家のアドバイスを仰いだ上で、慎重に決断するようにしてください。私たち日本リーガル司法書士事務所も、任意売却に関するご質問やご相談には、いつでもお答えできます。
任意売却のメリット
競売よりも高値で売却可能
通常の不動産取引と同様の方法で売却するので、競売による強制的な売却よりも市場価格に近い価格で売却することが可能です。不動産を高く売却する場合、よりよい条件で購入する人を探す時間と、多くの購入検討者に情報を届ける販売活動が必要になりますが、任意売却ではその両方が可能なので、競売よりも高い価格で売却できます。
残債は分割返済ができる
競売後残債がある場合、債権者から一括の返済を迫られます。そのため競売後に自己破産の手続きをおこなう方も少なくありません。しかし、任意売却では、自宅売却後も残ってしまった債務を金融機関と協議して無理のない範囲で分割返済することが可能です。
プライバシーを守れる
競売にかけられてしまうと、その事実がネットなどに公開されてしまいますが、任意売却ならその心配はありません。そのため、家を手放すことになった事やローンを滞納している事が外部に漏れる心配がなく、プライバシーを侵害されないのもメリットの一つです。
費用の持ち出しが不要
通常、不動産売却をする場合、登記費用や測量費用、仲介手数料など、売買価格の数％の諸経費かかっていきます。任意売却の場合、その諸経費も自宅を売却したお金から支払うことが認められているので、住宅を売却する際の持ち出し費用がかかりません。
計画的に売却を進められる
任意売却の最大のメリットは、ご自身の意思で売却活動が行えるということです。
いくらぐらいで、誰にいつ売りたいのかを尊重して計画的に売却することができます。また、引き渡しをいつにするか購入者と調整することができるため、引っ越し先も余裕をもって確保することができます。
任意売却と競売はどのくらい違うの？
| 売却方法 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 価格 | 市場価格に近い価格で 取引することも可能 |
相場の50％～80％ |
| プライバシー | 事情を知られずに売却可能 | ネットや新聞に開示される |
| 残債 | 分割返済の相談が可能 | 原則一括返済を求められる |
| 引越し時期 | 協議して決められる | 裁判所から引渡し命令や 強制執行がある |
| 引越し費用 | 債権者との交渉で 最高30万円の費用を受領できる |
立退料が支払われるケースは ほとんどない |
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日本リーガル司法書士事務所が選ばれる
5つの理由
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1.ご相談は何度でも無料
お客様が安心して依頼できるように、当事務所では相談は何度でも無料です。お気軽にご相談ください。
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2.不動産売却のワンストップサポートが可能
法律と不動産の知識を持ったスタッフがお客様に最適な解決案をご提案いたします。
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3.不動産実務経験豊富な所員による中立な提案が可能
不動産実務によって培われた知識を生かし中立な提案をいたします。
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4.徹底した秘密厳守
秘密厳守を徹底し、会社や家族に内緒にしたいなどお客様のご都合に合わせて対応いたします。
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5.総合的なご提案が可能
税理士・弁護士・土地家屋調査士などと協力して、総合的なご提案をいたします。
私たち日本リーガル司法書士事務所は、不動産売却に関するご質問やご相談には、いつでもお答えできますのでお気軽にお問い合わせください。
何度でも無料の相談を承っております。お客様が安心して依頼いただけるよう、最適な解決策をご提案いたします。
住宅ローンに関するよくある質問
任意売却ができずに競売になることはある？
金融機関は住宅ローンを貸し出す際に、不動産を担保とする抵当権という権利を自宅に設定します。
競売に移行してしまうと債権者から任意売却の合意を得ることが難しくなるので、競売に移行する前に任意売却ができるように努めることをおすすめします。
離婚を検討している場合住宅ローンの支払いはどうなる？
離婚後に住宅ローンの返済が残っている場合、支払い義務は住宅ローンの名義人にあります。そのため、離婚をしても住宅ローンの支払い義務が残り、支払いから免れることはありません。
任意売却をするとブラックリストに載る？
任意売却をしたからといって、ブラックリストに載ることはありません。任意売却は金融機関と合意の上で行う不動産取引となります。
まとめ
任意売却の進め方は、債務状況や住宅ローンの支払金額によって変わってきます。また、任意売却は専門知識を持ったスタッフがいる会社に依頼することが一番大切です。
日本リーガル司法書士事務所では、不動産の知識をもった専門家が在中しており、住宅ローンのお悩みをワンストップで解決へ導くことが可能です。
任意売却について検討している、相談してみたい方はぜひお気軽にご相談ください。
