空き家を相続する場合の注意点について

近年、相続問題で空き家が増加傾向にあるといわれています。両親が生前に住んでいた家を相続して空き家になってしまうケースがほとんどで、相続をしたものの遠方に住んでおり管理などができなくなってしまい空き家がボロボロになり手をつけづらくなり放置されてしまうというケースが多く空き家を相続したはいいが放置してしまうといった現象が起こりやすくなっています。

誰が空き家を相続する？

遺産分割協議で決定する

法律では各相続人の法定相続分が決まっており、例えば父が亡くなった場合の相続割合は、その妻が2分の1、その子供に2分の1の財産が相続されます。

空き家など、2分割にすることが難しい財産の場合は相続人の権利をもつ相続人全員から同意を得ることができれば分割しなくても大丈夫です。

しかし、相続人全員が空き家を相続したくない場合や、売却したくても価値がつかず売れずに、うまく遺産分割できないケースもでてきます。

協議で決まらない場合には遺産分割調停・審判

遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所で遺産分割調停の申立てをおこない解決します。

裁判所で調停がおこなわれ、調停委員会が相続人の言い分を聞き意見調整した後に、調停案を作成し、遺産分割協議の成立を目指します。

もし相続人の間で遺産分割協議がまとまらなかった場合は、審判の手続きに移行することになります。

審判手続きでは、裁判所から和解案が提示され和解成立を目指します。それでも和解が成立しない場合は、当事者の主張や証拠に基づき家庭裁判所は審判し、遺産分割の判断をします。

空き家を有効活用するには

売却する

空き家を相続した場合、まず考えられるのが売却です。相続した空き家は放置しておくわけにはいかず、空き家を維持するために定期的に修繕や庭の手入れなどをしなければいけません。

他にも、固定資産税が発生するなど、相続したはいいが遠方に住んでおり管理をするのが難しい場合は大変です。

しかし、空き家を売却することによって、そういった手間が省け経済的にも合理性があります。ただ、空き家を売却するときに気を付けてほしいのが、買い手がいなければ売却することができません。

リフォームして居住用・事業用として使う

空き家の活用法として、改装や増築をして居住用の住宅にしたり、店舗などの事業用として使用することもできます。

また、自分で使うのではなくリフォームをして賃貸用で貸し出すことも可能です。

空き家を相続した場合の注意点は？

空き家を管理不備した場合は無過失責任

被相続人が亡くなって相続を開始した日から、空き家の遺産分割協議が決まるまでは空き家を誰かが管理する必要があります。

管理の内容として、税金の支払い、建物の修繕などが含まれます。

もし、管理を怠ってしまい近隣の住民や他人に被害があった場合は責任を負うことになります。

相続放棄した場合も管理責任を負うケースもある

相続を放棄したからといって、管理責任がなくなるわけではありません。相続を放棄したとしても、空き家を相続した相続人が管理を始められる状態になるまでは管理責任を負うことになっています。

相続人全員が相続放棄をした場合も、裁判所で相続財産管理人を選任するまでは、空き家の管理の責任があります。

空き家を相続したら忘れずに所有権移転登記を

空き家を相続した場合、相続登記をしなければいけません。相続登記をしないと売却する際に所有者が誰なのかなどのトラブルが起こる可能性があるので、相続登記は早めに行う事をおすすめします。

空き家を売った利益から3,000万円まで控除される

相続した空き家を売却して得た利益から3000万円は控除することができ、このことを「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と言います。特例が適用された場合、税金はかかりません。

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」適用要件とは

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例が適用されるには、いくつかの要件を満たしていないといけません。

相続した空き家に関する適用要件

• 相続から売却するまでの間、空き家である事

空き家を売却するまでに、自分が住んだり、誰かを住まわせたてしまうと適用されません。空き家であったことを証明するために、「被相続人居住用家屋等確認書」と光熱費(電気・ガス・水道)の使用廃止届出書などが必要になってきます。

• 亡くなった方が1人で暮らしていた

亡くなられた方が、生前1人で住んでいた事が要件になります。もし、別荘などご自宅以外で活用されていた場合は、適用外になるので注意が必要です。

• 昭和56年5月31日以前に建築された一軒家であること

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることが条件で、マンションなどの区分所有登記がされた建物には適用されず、一戸建てに限ります。

• 耐震基準を満たした空き家か更地である

古い建物の場合、耐震基準を満たしているかどうかが条件になってきます。売却する場合、耐震基準を満たしているか、更地にしなければいけません。

期間に関する適用要件

期間に関する条件は以下の通りです。

• 特例の適用期限(2023年12月31日)までの売却であること。
• 亡くなられた日(相続発生日)から3年後の12月31日までの売却

空き家を相続した場合にかかる税金は？

相続税

被相続人から、お金や土地などの財産を受け取った場合、受け取った財産に相続税がかかってきます。正確には相続した財産の額から借金や、葬式費用を差し引いた額が、基礎控除額を上回るときに相続税がかかってきます。この基礎控除額は3000万＋(600万円×法定相続人)で計算できます。例えば相続人が3人の場合、基礎控除額は4800万円になります。相続した額が4800万円以下の場合は、相続税はかかりません。

固定資産税

固定資産税は、1.4％が標準税率ですが不動産によって税額が異なってきます。固定資産税は、固定資産評価額に税率をかけて計算します。地域によっても異なってくるため役場などで1度確認するのが無難です。

相続放棄ををして空き家を相続しない

相続放棄をして相続したすべての財産を放棄することができます。相続する財産が負債の方が多い場合は相続放棄をすることをおすすめします。しかし、プラスの財産も放棄することになってしまうので注意が必要です。そして、放棄をしても管理の責任は残ってしまいます。

当社には、相続登記に強い司法書士が在任しているので、空き家を相続する際にはぜひ1度相談してみてください。